令和8年1月16日　提出 たつの -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -17 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　森下　智裕   TEL.

鑑定評価額 7,800,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市揖保町山下字川田２１３番５ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅、農地等が 混在する住宅地域 東6m市道 水道、下水 本竜野 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 本竜野駅南西方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農地等が混在する市街化調整区域内の既存住宅地域である。近隣で都市計画区域の線引き見直し（市 街化調整区域が市街化区域に編入）が行われ、今後への期待感から需給は緩やかに改善するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねたつの市及び周辺市町の集落地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や地縁者が中心であり、圏 外からの転入は少ない。近隣の市街化調整区域が市街化区域に編入されて地価に影響を及ぼしており、標準地周辺でも 同様の期待感が高まっている。価格水準については、市街化調整区域内の土地取引自体が少なく、また地縁者による恩 恵的な取引など特別な事情を含むことが多いため、一定の水準を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は一般住宅、農地が混在する既成住宅地域であり、居住を前提とした自己使用目的の取引が中心となる。市 街化調整区域という立地にあり周辺では賃貸物件は見られず、賃貸市場が未成熟のため収益還元法は適用しなかった。 以上より、本件では市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、単価と総額の関係にも留意のうえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] たつの市の人口減少率、高齢化率は県平均よ りも高い。取引件数は前年より微減、新設着 工統計は概ね半減しており、需給にやや緩み が見られる。 市街化調整区域内の既成住宅地域であるが、 近隣で市街化調整区域が市街化区域に編入さ れており、今後の需要や価格への影響が予想 される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％