令和8年1月16日　提出 たつの -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　村本　健次   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市龍野町堂本字天神６１１番 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 北6m市道 水道、下水 本竜野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 本竜野駅南方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に位置する区画整然とした住宅地域で、今後も現状維持と予測する。周辺には生活利便施設も多く、幹 線道路へのアクセスも概ね良好なことから需給状況は底堅いが、総額面から地価上昇の程度は縮小と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は「本竜野」駅の徒歩圏にあり、区画整理された街並みで戸建住宅を中心とする住宅地域一円と判断 する。同圏域は住環境が比較的優れた、たつの市を代表する住宅地域として人気があって、需要は底堅く相応の需要が 認められ、その需要者としては市内居住者のほか地縁的選好者による引き合いや他市域からの転入も認められる。土地 は１２００万円程度（１６５㎡程度）、新築戸建物件は３０００～３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地は居住の快適性を重視した価格形成要因が主となる住宅地域に位置しており、自用目的での取引価格水準を 指標とした市場性を主眼に置いて価格が決定されることが一般的かつ合理的である。したがって評価にあたっては後記 「収益還元法が適用できない場合その理由」のとおり収益価格は試算せず、本件標準地の市場特性を反映した比準価格 のみ試算した。鑑定評価額の決定に当たっては、指定基準地の価格との検討を踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　たつの（県） -3            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内土地需要は１０００万円が基準になって おり、超過すると需要者が限定されるが、人 気エリアでは１２００万円程度でも需要が認 められる。 市内中心部の路線商業地背後に位置している ことから生活利便性に優れる地域として、建 材価格の高騰の影響もあるが、相応の住宅需 要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％ +0.7 ％