令和8年1月16日　提出 たつの -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　一色　かつみ   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市龍野町中霞城１５１番 ②地積 　(㎡) 380   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 大規模一般住宅が多 い環境の良い住宅地 域 北5.5m市道 水道、下水 本竜野 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   110 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 本竜野駅西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの城下町の町並みが残る地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も閑静な住環境を維持するものと 予測する。市況回復により、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はたつの市及びその隣接市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内居住者が中心で、圏域外からの転入 者は少ない。城下町の街並みが残る良好な住環境を維持する地域で、取引は少ないものの富裕層による選好性は高く、 需給バランスは安定している。規模の大きい画地が多く、中心価格帯は土地で２０００万円を超えるものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域であり、指定容積率が小さく経済合理性を有する収益物件の建築を想定でき ないため収益還元法の適用は断念した。当該地域は居住の快適性・利便性を重視して取引価格を決定することが一般的 であり、価格に影響を与えるのは付近の取引価格である。よって、取引市場を反映した比準価格を標準に、代表標準地 との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,900 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [100.0] 100 63,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内中心部寄りの住宅地価は回復傾向にある ものの、村落や郊外住宅は高齢化や人口減少 等を背景に、需要は弱く地価は回復に至って いない。 地域的に特段の変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％