令和8年1月16日　提出 加東 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加東 -10 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 4,710,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加東市高岡字冨家道北天神池東２１９５番 ②地積 　(㎡) 354   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模な農家住宅が 見られる住宅地域 南西6.3m県道 水道、下水 社町 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．３ｍ県道 交通 施設 社町駅北西方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が見られる既成住宅地域であり、地域要因は格別の変動がないので、現況のまま推移していくものと予 測される。利便性が劣る地域であるため、地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね加東市及びその周辺市内の市街化調整区域に属する住宅地域の範囲である。郊外に位置する既成住 宅地域に存しており、需要者は地縁性をもつ者に限られる傾向にある。近年は少子高齢化の進展などを背景に宅地需要 は先細ってきており、地価は弱含み基調で推移している。取引される価格帯は、取引件数が少ないうえ、規模等により 一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅等の取引が支配的な集落地域であり、市街地から遠く貸家に対する需要が乏しく、また、公法上の規制 により賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格は試算しない。従って、代表標準地との均衡にも留意の上、主に自 用目的で成約した取引事例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,700 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [117.0] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加東市の人口は微減傾向。旧町中心部の区画 整理地や新規分譲地等の需要は比較的強いが 、郊外部の需要は弱いなど、地価は二極化の 傾向にある。 地域要因に特に変動はなく、少子高齢化に加 え、利便性の劣る旧来の住宅地域で選好性が 低く、需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％