令和8年1月16日　提出 宍粟 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宍粟 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀   TEL.

鑑定評価額 3,620,000 円  １㎡当たりの価格 44,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宍粟市山崎町山崎字山田町２００番４ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1.2:1 店舗 Ｓ3 小規模な小売店舗が 建ち並ぶ商業地域 西6m市道 水道、下水 播磨新宮 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 播磨新宮駅北方 11.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模個人商店が建ち並ぶ旧来からの商店街である。当地域に影響を与える地域要因の大きな変動はなく、地価 は概ね横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね宍粟市及びその周辺市町の商業地域及び商住混在地域である。同一需給圏内に地縁を有する個人事業 者又は法人が主たる需要者である。小規模の小売店舗が建ち並ぶ古くからの商店街では路線型商業施設への顧客流出や 人口減少による商業性の低下が続き、商店街の需要は減退している。需要の中心となる価格帯は取引件数が少ないうえ 取引規模等により様々で見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の小売店舗や店舗付き住宅等が立地する商業地域であるが、自用目的での取引が中心であり、比準価格は市場性に 着目し、直近の同一需給圏内の取引実態を良く反映しており信頼度が高い。一方、建築費高騰等により土地に帰属する 純収益がマイナスとなり、収益価格は算定できなかった。従って、比準価格を採用し、単価と総額との関連に十分留意 の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化を背景に、需要は利便性に 優る路線型商業地域に集中し、旧来の商店街 等利便性の劣る地域の需要は先細りとなって いる。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％