令和8年1月16日　提出 宍粟 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宍粟 -2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　赤木　啓二   TEL.

鑑定評価額 3,730,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宍粟市山崎町青木字北側３４番５外 ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 等が混在する既成住 宅地域 南西10m県道 水道、下水 播磨新宮 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 播磨新宮駅北西方 16.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する既成住宅地域であり、市内中心部からはやや距離がある。地域の人口は宍粟市平 均よりも減少傾向が強く、高齢化も進行していることなどから、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宍粟市を中心とし、その周辺市町も含む集落地域を主とする住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が 大半である。当地域は農家住宅を主とした住宅地域であるが、中心市街地からやや離れており、需要者も地縁者等に限 定される傾向があり住宅地の需要は弱い。周辺地域での取引自体が少なく、また形状・規模等も様々で親族間取引等事 情含みの取引も多いため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅と一般住宅等が混在する既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で、経済合理的な賃貸事業が成り立たない地 域であるため収益還元法の適用は断念した。自己居住目的の取引が大半であり、取引においては市場における取引価格 を指標とするのが一般的である。市場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格は説得力が高 い。よって、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 76.9] [100.0] 100 13,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と高齢化は県平均を上回る。山崎町 中心部の住宅需要は安定しているが、郊外部 の需要低下が継続しており、需要の二極化が 進行している。 農家住宅と一般住宅が混在する既存の住宅地 域として、地域要因に特段の変動はなく、地 価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -11.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％