令和8年1月16日　提出 南あわじ -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南あわじ -7 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　陰山　陽史   TEL.

鑑定評価額 6,170,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南あわじ市八木鳥井字外とイ４６０番１外 ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が多く空地 もみられる住宅地域 南西8.5m市道 水道、下水 八木地区公民館前停 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 八木地区公民館前停南 東方 180m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多く空地も見られる住宅地域で、今後も現状で推移するものと予測する。保育所、小学校等に近く、 良好な住環境にあることから地価はやや強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南あわじ市一円の住宅地の存する圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち南あわじ市居住者であ る。国道背後に広がる住宅地域で、保育所、学校等との距離が近く、相対的に良好な住環境を維持しており、需要は堅 調で地価はやや強含みで推移している。画地規模等により取引される価格帯もまちまちであるが、概ね土地で６００万 円～１，０００万円程度である。周辺で新築の建売分譲住宅は少なく、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が多い住宅地域で、低層住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。当該地域は、賃貸需要に乏しく経済 合理的な賃貸経営が難しい地域であるため、収益価格は試算しなかった。よって、本件では、代表標準地からの検討を 踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南あわじ -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.5] [100.0] 100 27,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。地場 産業の低迷もあり、宅地需要は全般的にやや 低調である。 地域要因に特に変動は認められないが、公共 公益施設に比較的近い住宅地域であり、地価 はやや上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％