令和8年1月16日　提出 南あわじ -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南あわじ -3 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　昌生   TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南あわじ市松帆北浜字土井１２番１２ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に瓦工 場も見られる住宅地 域 南東3.7m市道 水道、下水 西松帆停 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 西松帆停北東方 800m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする既成集落内の住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移する ものと予測する。なお、人口減少の影響により需要が乏しく、地域における地価は下落基調で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南あわじ市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は圏内居住者であり、圏外からの転入はほぼ見 込めない。一般住宅を中心として、事業所や作業所が混在する集落住宅地域であり、新規供給は少ないものの、人口減 少の影響による需要の減退傾向が著しく、地価は下落基調が継続している。取引当事者の属性や取引の態様など、取引 に係る個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む一帯は、一般住宅を中心として、事業所や作業所が混在する集落住宅地域であり、集落内に存しており 自用目的での取引が支配的な市場環境にあるため、賃貸市場が未成熟で、賃貸事例の収集が著しく困難であるため、収 益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比 準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南あわじ -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [176.5] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の景気低迷に加え、高齢化や人口の減少 等によって、土地の需要は弱く、地価は下落 で推移している。特に市内の西浦側の地価下 落幅が大きい。 一般住宅を中心に事業所や作業所も混在する 住宅地域であり、地域要因に格別の変動はな い。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％