令和8年1月16日　提出 養父 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   養父 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　伊原　岳人   TEL.

鑑定評価額 36,700,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 養父市八鹿町八鹿字篭ノ口１５７８番１外 ②地積 　(㎡) 981   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗、事務所兼住宅 Ｓ3 低層店舗、営業所等 が中心の路線商業地 域 北16m県道、背面道 水道、下水 八鹿 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       990 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 八鹿駅南西方 2.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 養父市の商業中心の一角を担うものの、閉鎖店舗や未利用地も散見される等、繁華性は低下しており、地価は弱 含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね養父市及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域で、主な需要者は同一需給圏内の法人等である。同 一需給圏内においては、背後人口の減少や地域内消費の縮小等を背景に需要が弱含みの状況下にあって、標準地の存す る地域は養父市の商業中心の一角を担うものの、高規格道路の延伸により交通量が減少し、閉鎖店舗や未利用地も散見 される等、需要は弱い。取引自体が少なく、物件の規模や立地等も様々で、中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用が主勢で比較可能な賃貸事例の収集ができないため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取 引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、市場性を反映した比 準価格の説得力は高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分留意の上、比準価格を以 って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [171.9] [100.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は県平均を大幅に上回 り、高水準で推移しており、地域経済は低迷 している。 特に大きな変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％