令和8年1月16日　提出 加西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加西 -2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　岡本　朋美   TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 53,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加西市北条町横尾字大坪１２７３番１ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が中 心の区画整理済の住 宅地域 南西6m市道 水道、下水 北条町 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    65 ｍ、南    35 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 北条町駅北東方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理が完了した新興住宅団地にあって、住宅地としての熟成が高まっており、一部で高値での取引も見られ ることから、地価は徐々にではあるが上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加西市及び周辺市町の住宅地域。需要者は同一需給圏内に居住する第一次取得者層や、圏内での建替え・ 住み替え需要が中心である。近隣地域は区画整理が完了した新興住宅地にあって、市街地中心部に近接する利便性の高 い立地から一定の需要が見込める。中心となる価格帯は１５０㎡程度の画地で８００～１０００万円程度、新築戸建で 概ね２５００～３０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の標準的使用や画地条件等により経済合理性のある賃貸事業の成立は困難であると判断し、収益価格は求めな かった。市場においては自用目的の戸建住宅用地の取引が支配的であり、需要者は利便性や居住環境の快適性及び価格 水準等を重視して取引する傾向が強い。以上より、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も 踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,300 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [ 88.4] [101.0] 100 53,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口の減少から少子高齢化が進捗。 市街地では商業施設の開発や区画整理事業後 の住宅開発が見られるが、郊外部の不動産市 況は低迷。 利便性の良い市街地の新興住宅地にあって、 需要は安定的に推移しており、取引価格の動 向等から地価は若干の上昇傾向に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％