令和8年1月16日　提出 三田 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -15 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 6,860,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市長坂字五月田２４番 ②地積 　(㎡) 426   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が見られ る、農地に囲まれた 住宅地域 南西4m市道 水道、下水 広野 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 広野駅北西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が見られる農地に囲まれた住宅地域で地域要因に変動はないため、現況のまま推移するものと予測す る。市街化調整区域に属し選好性が劣り、地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね三田市及びその周辺市町の住宅地域の圏域。集落色の強い住宅地域であり、需要者は地縁性 をもつ者に限られる傾向にある。少子高齢化の進展などを背景に宅地需要は先細ってきており、利便性が劣る地域であ るため、地価は弱含みで推移している。取引される価格帯は、取引件数が少ないうえ、規模等により一様ではなく、需 要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅等の取引が支配的な集落地域であり、市街地から遠く貸家に対する需要が乏しく、また、公法上の規制 により賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格は試算しない。したがって、代表標準地との均衡にも留意の上、主 に自用目的で成約した取引事例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三田 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [140.6] [100.0] 100 16,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三田市の人口は微減傾向。三田駅前の再開発 事業は進捗し、経済は回復傾向だが、建築費 の高騰等により、土地の選別化、地価の二極 化が顕著である。 周辺に農地が広がる郊外の住宅地域で、特に 変動要因は見当たらず、利便性が劣り、需要 は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％