令和8年1月16日　提出 三田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -12 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三浦　靖和   TEL.

鑑定評価額 5,670,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市大原字上野ケ原１３２３番７０ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 市街地に近い住宅地 域 東6m市道 水道、下水 三田 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 三田駅北方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域としてほぼ成熟しており、今後とも現状のまま推移するものと予測する。市街化調 整区域の住宅地域で選好性に劣るため需要は総じて弱く地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三田市内の既成住宅地域を主として周辺市の既成住宅地域に及ぶ。需要者の中心は地元に地縁性を有す る者がほとんどで、圏域外の需要者はほぼ見られない。市街化調整区域内の住宅地域で最寄駅からも遠く、市街化区域 の住宅団地等に比し相対的地位は低く需要は総じて弱含みである。取引自体が少なく、取引される画地規模もやや幅が あることより市場の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。近隣地域は市街化調整区域の住宅地域で、 公法規制、画地規模より、共同住宅の想定は非現実的であり収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域として の性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより比 準価格を採用し、代表標準地との検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三田 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 77.1] [101.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三田市の人口は微減傾向。取引件数は横這い 傾向。ＪＲ三田駅圏内、ウッディタウンの住 宅地の需要は堅調であるが、周辺部の需要は 弱い。 地域要因に特別な変動は見られないが、市街 化調整区域の住宅地域で需要は弱く、地価は 下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％