令和8年1月16日　提出 三田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -9 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 76,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市南が丘１丁目１９４２番４ ｢南が丘１－２４－２｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心に共 同住宅等も見られる 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 横山 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 横山駅北方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であり、地域要因は格別の変動がないので、現況のまま推移して いくものと予測される。利便性が高い地域であるため、地価は上昇傾向で推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ福知山線、神戸電鉄三田線及び公園都市線の沿線で、三田市及び周辺市町の住宅地域の圏域 である。需要者の中心は、市内居住者が大半で、同一需給圏外からの転入者は少ない。一般住宅を中心に共同住宅等も 見られる住宅地域で、利便性が高く、需要は堅調である。土地は１，１００万～１，３００万円程度、新築戸建住宅は ３，０００万～４，０００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は標準的な地積規模が小さく市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であり、収益価格は試算できなかっ た。自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、一般 的要因の動向及び周辺の地価公示標準地との均衡にも留意の上、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三田市の人口は微減傾向。三田駅前の再開発 事業は進捗し、経済は回復傾向だが、建築費 の高騰等により、土地の選別化、地価の二極 化が顕著である。 地域要因に特に変動はないが、市中心部に位 置し、利便性に恵まれ、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％