令和8年1月16日　提出 小野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小野 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三浦　靖和   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小野市王子町字山ノ下１９８番１ ②地積 　(㎡) 568   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.2 住宅 Ｗ1 在来住宅、一般住宅 等が混在する既成住 宅地域 南4.7m市道 水道、下水 小野 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 小野駅北西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が中心の既成住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。生活利便性は良好であ るため需要は概ね堅調で、地価は今後も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小野市内の住宅地域を主として隣接市の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は地元に地縁性を有する者がほ とんどで、圏域外の需要者は少ない。既成住宅地域としての性格が強いが生活利便性は良好であるため、周辺地域にお いては複数の新規分譲地が見受けられ、今後は画地細分化の影響を受ける可能性が高い。画地規模も様々で市場の中心 価格帯の把握は困難であるが、周囲の分譲地は概ね１，０００～１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方標準地の所在する 地域は既成住宅地域としての性格が強く、周辺地域にはハイツ等も見られるが賃貸需要は総じて弱く収益価格は求める ことができなかった。従って取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより比準価格を採 用し、代表標準地との検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [156.0] [100.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小野市の人口は微減傾向。取引件数は減少傾 向。市内中心部の住宅地の需要は安定してい るが、周辺部の住宅地の需要はやや弱い。 既成の住宅地域であるが、市の中心部及び生 活諸施設への接近性は良好で一定の需要は認 められ、今後の地価は上昇するものと予測す る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％