令和8年1月13日　提出 川西 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 9-2 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠純   TEL.

鑑定評価額 327,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市平野１丁目９９番２外 ｢平野１－５－２０｣ ②地積 　(㎡) 3,672   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 事務所兼工場 Ｓ3 中規模工場等が建ち 並ぶ工業地域 南7.9m市道、西側道 水道、ガス、下水 多田 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７．９ｍ市道 交通 施設 多田駅北東方 220m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場等が建ち並ぶ工業地域であり、今後も同様の操業環境を維持するものと予測する。地価は上昇傾向で ある。 (3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、兵庫県及び大阪府の圏域の工業地域。需要者の中心は全国展開する製造業等の工場事業者である。駅か らの接近性に優れた立地であることから、周囲はマンション等で住宅地化しているが、業務用地供給が限定的な状況に あるなか多田エリアの希少な工業地域となっている。需要はＭ＆Ａ等で設備や法人ごとになると思われ、中心となる価 格帯の把握は困難であるが、価格水準は業務用地全般の影響を受け上昇傾向。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模の自社工場が多い地域で、賃貸工場の事例は見出せず、工場等の賃貸市場が成立していないため収益 還元法の適用を断念した。比準価格は同一需給圏から信頼性のある取引事例を収集して求められている。よって信頼性 のある取引事例から試算された比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均 衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [100.0] 100 [145.1] [101.0] 100 89,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南部・中部に製造、加工、組立関連の工場等 に物流施設も進出。北部は川西ＩＣの整備で 物流施設増加。全般に供給少なく工業地の地 価は上昇。 業務用地供給が限定的な状況にあるなか多田 エリアの希少な工業地域となっており、地価 は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％