別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
川西 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川西 3-1 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　有剛   TEL. 
鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 川西市緑が丘１丁目２０７番
 ②地積(㎡) 842  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
台形
1:1.2		 田 住宅団地に近い田を中心とした熟成度の高い地域 北1m未舗装道路 水道、ガス、下水 山下

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   20 ｍ、西   40 ｍ、南   40 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 農地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   35.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 道

路		 １ｍ未舗装道路 交通

施設		 山下駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 住宅団地に近い田を中心とした熟成度の高い宅地見込地地域であり、将来的には小規模宅地開発が行われる蓋然
性を有するが、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 隣接地と併合し、転換造成後、戸建住宅の敷地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 台形　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     17,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     14,600 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪神間の宅地見込地又は分割利用が可能な面大地を含む圏域である。主な需要者層は地元宅地開発業者
や、戸建分譲を目的とした工務店等の建築会社等である。郊外立地で、かつ開発造成リスクの伴う宅地見込地に対する
開発業者の需要は依然弱く、地価は緩やかな下落傾向が続いている。転換・造成後の宅地価格は、１区画６００～７０
０万円程度、新築戸建住宅で３０００万円台が需要の中心価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は取引事例が乏しい中での試算であるが、宅地見込地の現在の市場状況を十分に反映した実証的な価格である
。一方、控除後価格は、投資採算性に基づき試算した理論的な価格であるが、その査定には想定要素が多く介在するた
め、客観性の面で比準価格より劣るものと判断する。従って、本件では控除後価格は参考に留め、実証的価格である比
準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     18,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.7 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 当市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にある
。市内における土地取引件数はコロナ禍前の水準を
超えて推移している。

住宅団地に近い田を中心とした宅地見込地地域で、
地価は緩やかな下落傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 川西 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５１０８
国
-39		 川西市 雑種地   ほぼ整形 南2.5m道路、
中間画地

１低専

(50,100)
b ０４１０７
Ｙ
-86		 宝塚市 山林   ほぼ台形 西4m道路、
中間画地

１低専
地区計画等
(50,100)
c ０５１０７
Ｙ
-5		 川西市 山林   不整形 接面道路無、
無道路地

１低専

(50,100)
d ０９１０７
Ｙ
-36		 川西市 田   不整形 北5m市道、
中間画地

１低専

(50,100)
e １１１０８
国
-13		 川辺郡猪名川町 宅地   ほぼ長方形 北東6m町道、
中間画地

１中専
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
13,716 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
13,716 		 100
[  78.8]
17,406 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
17,400 
b (　　            )
12,255 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  94.1]
13,023 		 100
[  75.0]
17,364 
17,400 
c (　　            )
15,107 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.5]
17,669 		 100
[  99.0]
17,847 
17,800 
d (　　            )
10,989 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  68.0]
16,160 		 100
[  87.1]
18,553 
18,600 
e (　　            )
25,104 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
25,104 		 100
[ 139.2]
18,034 
18,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -32.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +45.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      17,800 円／㎡]
川西 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n： 12.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
50,700  （　   75.0 ％）
38,025 		 13,000  2,000  1,800  4,000  17,225 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  1.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     15,380		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9524　     14,648		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 14,600 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ０５１０８
国
-32

     50,886 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.9]		 100
[100.0]

     50,937 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     50,900 
b ０５１０８
国
-37

     55,590 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[106.7]

     50,582 

     50,600 
c １１１０８
国
-18

     54,214 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[101.0]

     50,639 

     50,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　   +2.0
画地　　　   -0.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  +10.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   +2.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +6.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 50,700 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
川西

-16
47,500 		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.9]
50,586 		 [100.0]
100
50,600 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  +2.0
環境　　  -7.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 50,700 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   2,500 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　      28 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     40 ｍ、南     40 ｍ、北     50 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 97 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  3 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    123 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　   1.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　  26.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ　アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水：道路側溝等　汚水：公共下
　水道に接続
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　特になし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　特になし
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 川西 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川西市緑が丘一丁目２０７番
 1401000188634-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
川西 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川西 3-1 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　大輔   TEL. 
鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 川西市緑が丘１丁目２０７番
 ②地積(㎡) 842  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
台形
1:1.2		 田 住宅団地に近い田を中心とした熟成度の高い地域 北1m未舗装道路 水道、ガス、下水 山下

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   20 ｍ、西   40 ｍ、南   40 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 農地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   35.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 道

路		 １ｍ未舗装道路 交通

施設		 山下駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 住宅団地に近い田を中心とした熟成度の高い宅地見込地地域であり、将来的には小規模宅地開発が行われるもの
と思料されるが、周辺における宅地需要が積極的とはいえず、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 隣接地と併合し、転換造成後、戸建住宅の敷地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 台形　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     17,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     14,200 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね川西市及び周辺諸都市郊外の圏域に存する宅地見込地地域であり、主な需要者は地元の住宅開発業
者である。川西市北部郊外の幹線道路背後に位置し、坂道等が多く利便性の劣る住宅団地縁辺部の宅地見込地地域にあ
って、周辺での宅地開発が積極的とはいえず、開発素地に対する需要は乏しいので、地価は下落傾向にある。転換・造
成後の宅地価格は、１区画１，０００万円未満、新築戸建住宅で２，０００万円台と思料される。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 住宅団地縁辺部に位置する比較的小規模な宅地見込地地域である。比準価格は、宅地見込地に係る現下の市況を反映し
た実証的な試算価格である。一方、控除後価格は、開発素地の分割・分譲等に係る投資採算性に基づき試算されている
点では理論的であるが、査定にあたり想定要素が介在しやや流動的となるため、比準価格に比べて説得力が劣る点は否
定できない。よって、控除後価格は参考程度に止め、実証的な比準価格を以て、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     18,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.7 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 川西市の人口は微減傾向にある。



地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 川西 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５１０８
国
-39		 川西市 雑種地   ほぼ整形 南2.5m道路、
中間画地

１低専

(50,100)
b ０６１０７
Ｙ
-100		 川西市 雑種地   不整形 接面道路無、
無道路地

１低専

(50,100)
c ０３１０７
Ｙ
-78		 川西市 溜池   不整形 北東5m市道、
中間画地

１低専

(50,100)
d ０５１０８
国
-29		 川辺郡猪名川町 宅地   ほぼ長方形 北東6m町道、
中間画地

１中専
地区計画等
(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
13,716 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
13,716 		 100
[  74.2]
18,485 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
18,500 
b (　　            )
9,259 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]
11,574 		 100
[  67.2]
17,223 
17,200 
c (　　            )
3,656 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  36.0]
10,156 		 100
[  57.3]
17,724 
17,700 
d (　　            )
25,098 		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]
25,374 		 100
[ 144.0]
17,621 
17,600 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　 -20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -60.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　 -35.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.15		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +50.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      17,800 円／㎡]
川西 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n： 12.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
50,800  （　   75.0 ％）
38,100 		 13,500  2,000  1,860  4,000  16,740 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  1.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     14,947		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9524　     14,236		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 14,200 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ０５１０８
国
-41

     55,754 		 100
[100.0]		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[108.8]

     50,349 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     50,300 
b ０５１０８
国
-32

     50,886 		 100
[100.0]		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.9]		 100
[100.0]

     51,548 

     51,500 
c １１１０８
国
-18

     54,214 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[101.0]

     50,639 

     50,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.20		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  +11.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.20		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　   +2.0
画地　　　   -0.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   +2.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +6.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 50,800 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
川西

-16
47,500 		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.9]
50,586 		 [100.0]
100
50,600 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  +2.0
環境　　  -7.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 50,800 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   2,500 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　      28 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     40 ｍ、南     40 ｍ、北     50 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 97 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  3 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    123 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　   1.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　  26.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ　アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水：道路側溝等　汚水：公共下
　水道に接続
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　特になし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　特になし
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 川西 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川西市緑が丘一丁目２０７番
 1401000188634-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考