令和8年1月13日　提出 川西 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -13 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　小畑　敬重   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市加茂３丁目１７３番１１ ｢加茂３－６－１｣ ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,172) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅、アパー ト等が混在する住宅 地域 北4.3m市道、東側道 水道、ガス、下水 川西池田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．３ｍ 市道 交通 施設 川西池田駅南西方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が多く見られる住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。一定の需要が見 られることから、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急宝塚線及びＪＲ福知山線の沿線で、概ね川西市及び宝塚市南部の圏域である。需要者は、同一需給 圏内の居住者が中心となっている。最寄駅からはやや距離があり、周辺街路状況等もやや劣る住宅地域であるが、スー パーやコンビニ等の生活利便施設が徒歩圏にあること等から、地縁者を中心に一定の需要が見られる。土地は１，００ ０万円台前半、新築建売住宅では３，０００万円台の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的か つ説得力のある価格である。一方、対象地域は自用の一般住宅を取引の中心とする地域であり、対象地地積も過小なた め合理的な賃貸住宅経営は困難である。よって本件では収益還元法の適用を断念した。以上より、比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    172,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [103.0] 100 [144.5] [103.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、個人消費は持 ち直しの動きが見られるが、消費者物価は上 昇している。 利便性や住環境等に特段の優位性がある地域 ではないが、地縁者を中心に一定の需要が見 られ、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％