令和8年1月16日　提出 高砂 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 9-1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　野島　準一   TEL.

鑑定評価額 324,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市荒井町新浜２丁目２７５８番８３ ｢荒井町新浜２－１２－１｣ ②地積 　(㎡) 6,294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 1.2:1 倉庫、工場兼事務所 Ｓ2 中規模の工場が建ち 並ぶ臨海型の工業団 地 北西20m市道、北東側道 水道、ガス 荒井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   310 ｍ、西   420 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     6,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 荒井駅南西方 1.2km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場が建ち並ぶ工業団地内で当分現状維持するものと予測する。流通業務用地を中心に工業系用地への実 需は堅調で現状では大きな変化はみられず、引き続き地価は上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市以西の播磨地域を主とする工業地域内一円。需要者の中心は製造業を主とした工業事業者のほか配 送センタ－運営目的の事業者等とみられる。流通業務用地を中心に工業系用地の実需は根強い状況にある。一方、供給 は新規分譲も若干みられるものの中古物件が中心となる。当該状況から取引自体が少ないうえ取引規模等が一様でない ため中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業団地内の地域で、賃貸借は一般的ではなく自用目的の取引が中心とみられる状況にある。したがって、合理的な建 物賃貸借の想定が困難な状況にある。そこで、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [101.0] 100 51,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 流通業務用地を中心として依然、実需は底堅 く、市内の工業地域の地価は引き続き上昇傾 向とみられた。 地域要因に格別の変動はないが、一般的要因 の傾向を受けて地価は引き続き上昇傾向にあ った。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％