別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宝塚 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宝塚 5-5 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.
鑑定評価額 521,000,000 円  １㎡当たりの価格 543,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宝塚市栄町２丁目１番８
｢栄町２－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 960  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)

（その他）
高度利用地区


(90,500)
不整形
2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北東20m県道、三方路 水道、ガス、下水 阪急宝塚

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 阪急宝塚駅南東方

110m		 法令

規制		 商業
(90,500)
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域にあって、現在の商的環境を維持するものと予測する。主要駅至
近にあって繁華性や稀少性が高く需要は堅調で、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    555,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    443,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宝塚市を中心として、広くは阪神間の繁華性の高い商業地域をその圏域とする。需要者はホテル・飲食・
物販等の各種事業者や金融機関、不動産業者等様々である。市内主要駅至近の通行量の多い繁華性の高い商業地域にあ
って、稀少性も認められるため、需要は底堅く、地価は上昇基調にある。商業地の取引自体が少なく、価格は規模や画
地条件等によって様々であるため、需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅至近の中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域にあって、近隣地域内において賃貸物件も多く見受けられるが
、地価に見合った賃料水準や投資対象としての利回り等が形成し得ていないため、収益価格はやや低位に求められた。
よって、広域的に多数の信頼性のある取引事例を収集し得た実証的な比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表
標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宝塚 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    491,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 90.8]		 [100.0]
100		 543,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    517,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宝塚市の商業地需要は駅前や幹線道路沿いを
中心に全般的に堅調である。但し、金利や建
築費の動向には今後注視が必要である。


中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地
域で、駅至近の高い繁華性や稀少性から需要
は底堅く、地価は上昇基調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宝塚 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１１０８
国
-20		 宝塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北13.5m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b ０９１０８
国
-39		 伊丹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c １８２０８
国
-26		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
北1.3m、角地
近商
地区計画等
(90,300)
d １８２０８
国
-25		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m市道、
中間画地
近商

(90,240)
e １３２０８
国
-13		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
北6m、角地
準住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
403,188  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
408,833 		 100
[  73.0]
560,045 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
560,000 
b (　           ) 
566,069  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
577,390 		 100
[ 103.9]
555,717 
556,000 
c (　           ) 
412,317  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
405,912 		 100
[  73.7]
550,763 
551,000 
d (　           ) 
445,434  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
493,047 		 100
[  89.2]
552,743 
553,000 
e (　           ) 
430,496  		 100
[ 130.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
323,509 		 100
[  59.1]
547,393 
547,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    555,000 円／㎡]  



宝塚 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

124,008,596 
28,596,176 
95,412,420 
78,372,000 
17,040,420 		 （　0.9487）
16,166,246 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    425,427,526 円　　　　（　    443,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宝塚 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 730.00 ＲＣ7 4,310.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
高度利用地区
 90 ％   500 ％   500 ％   960 ㎡     49.0 m x   23.9 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～７階はフロア貸の店舗・事務所を想定。 ⑦有効率　  67.7 ％
の理由		 類似建物の有効率として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所・店舗
650.00 
55.0 
357.50 
5,000 
1,787,500 		 4.0  7,150,000 
2.0  3,575,000 

 2～ 2		 事務所・店舗
610.00 
70.0 
427.00 
3,750 
1,601,250 		 4.0  6,405,000 
2.0  3,202,500 

 3～ 7		 事務所・店舗
610.00 
70.0 
427.00 
3,120 
1,332,240 		 4.0  5,328,960 
2.0  2,664,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,310.00 
67.7 
2,919.50 

10,049,950 		 40,199,800 
20,099,900 
⑨年額支払賃料     10,049,950 円　×　12ヶ月　＝　     120,599,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,919.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,700,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       120,599,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,700,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,164,970 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 117,134,430 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,199,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         381,898 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       20,099,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       6,492,268 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     124,008,596 円　　　　（　       129,176 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宝塚 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,300,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,931,976 円  　　　      123,299,400　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,134,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,710,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,596,176 円　（　　　　　　        29,788 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9487    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   4,310.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 78,372,000 円  
（　　　　　        81,638 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 124,008,596 円      
②総費用 28,596,176 円      
③純収益　①－② 95,412,420 円      
④建物等に帰属する純収益 78,372,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,040,420 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,166,246 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,840 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    425,427,526 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     443,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宝塚 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宝塚市栄町二丁目１番８
 1414000043743-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
宝塚 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宝塚 5-5 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠純   TEL.
鑑定評価額 523,000,000 円  １㎡当たりの価格 545,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宝塚市栄町２丁目１番８
｢栄町２－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 960  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)

（その他）
高度利用地区


(90,500)
不整形
2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北東20m県道、三方路 水道、ガス、下水 阪急宝塚

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 阪急宝塚駅南東方

110m		 法令

規制		 商業
(90,500)
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、宝塚ホテルの移転開業により周辺の繁華性が向上し、地価
動向は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    444,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宝塚市及び阪神間の駅周辺の商業地域である。需要者の中心はホテル、サービス、飲食、物販店舗のほか
、金融機関や事業所等の法人や不動産業者、個人事業者等である。収益物件を物色する動き等が需要を下支えしている
ことに加え、宝塚歌劇の集客回復期待や、宝塚ホテルの移転開業による周辺の繁華性の向上から、地価動向は上昇。規
模や事業内容等により中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、規模や立地が同程度の店舗賃料について、業態や銘柄、条件によって個別性が強いうえに契約内容の秘匿
性が強く、十分な資料の収集に限界があり、適正な賃料水準を把握できたとはいい難い。一方、比準価格は同一需給圏
から信頼性のある取引事例を収集して求められている。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価
額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宝塚 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    491,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 90.8]		 [100.0]
100		 543,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    517,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅前の商業地は安定したテナント需要で堅調
に推移。駅周辺の商業地は売り物件少なくマ
ンション用地の需要も根強い。


中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業
地域で、宝塚ホテルの移転開業により周辺の
繁華性の向上と稀少性から地価は上昇。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宝塚 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８２０８
国
-10		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北28m国道、
南東5.6m、
二方路
近商

(100,300)
b １５２０８
国
-1		 尼崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西18m県道、
南4m、角地
準住居

(80,200)
c １８２０８
国
-7		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南15m市道、
中間画地
商業

(90,500)
d １４２０８
国
-31		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.5m私道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
406,653  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.2]
504,211 		 100
[  89.0]
566,529 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
567,000 
b (　           ) 
450,640  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
444,515 		 100
[  79.4]
559,843 
560,000 
c (　           ) 
522,453  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
539,171 		 100
[  96.0]
561,636 
562,000 
d (　           ) 
350,688  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
357,702 		 100
[  64.9]
551,159 
551,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    560,000 円／㎡]  



宝塚 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

124,026,480 
28,596,886 
95,429,594 
78,372,000 
17,057,594 		 （　0.9487）
16,182,539 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    425,856,289 円　　　　（　    444,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宝塚 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 700.00 ＲＣ7 4,310.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
高度利用地区
 90 ％   500 ％   500 ％   960 ㎡     49.0 m x   23.9 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階店舗、３～７階は事務所を想定。 ⑦有効率　  67.7 ％
の理由		 類似建物の有効率として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
650.00 
55.0 
357.50 
4,991 
1,784,283 		 4.0  7,137,132 
2.0  3,568,566 

 2～ 2		 店舗
610.00 
70.0 
427.00 
3,781 
1,614,487 		 4.0  6,457,948 
2.0  3,228,974 

 3～ 7		 事務所
610.00 
70.0 
427.00 
3,116 
1,330,532 		 4.0  5,322,128 
2.0  2,661,064 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,310.00 
67.7 
2,919.50 

10,051,430 		 40,205,720 
20,102,860 
⑨年額支払賃料     10,051,430 円　×　12ヶ月　＝　     120,617,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,919.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,700,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       120,617,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,700,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,165,858 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 117,151,302 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,205,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         381,954 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       20,102,860 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       6,493,224 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     124,026,480 円　　　　（　       129,194 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宝塚 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,300,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,932,686 円  　　　      123,317,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,134,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,710,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,596,886 円　（　　　　　　        29,788 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9487    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   4,310.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 78,372,000 円  
（　　　　　        81,638 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 124,026,480 円      
②総費用 28,596,886 円      
③純収益　①－② 95,429,594 円      
④建物等に帰属する純収益 78,372,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,057,594 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,182,539 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,857 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    425,856,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     444,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宝塚 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宝塚市栄町二丁目１番８
 1414000043743-0000
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