鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
宝塚 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宝塚 5-1

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　玉井　嘉彦

TEL.

鑑定評価額

469,000,000 円

１㎡当たりの価格

518,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月4日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宝塚市逆瀬川１丁目４０番２外｢逆瀬川１－１－１１｣				②地積　(㎡)	931 ( 26)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) （その他） (90,500)
	台形 1:1.5	銀行ＲＣ3F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西15m県道、北西側道	水道、ガス、下水	逆瀬川 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

逆瀬川駅北東方

80m

法令

規制

商業
(80,500)

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 545,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 413,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宝塚市及び周辺市に存する駅前商業地域を中心に近隣商業地域等も含むやや広い圏域である。中心的な需
要者は資金力のある不動産投資目的の法人等である。中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、需要は堅調で
ある。なお、取引規模・価格水準にばらつきが大きいため中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準までは形成されてお
らず、収益価格はやや低位に試算された。また、収益価格の試算に当たっては想定事項が多い。したがって、実際の取
引事例から求めた実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益性を反映した理論的な収益価格を比較考量し、指定基準
地の動向も踏まえながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    491,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宝塚（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    507,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の商業地需要は比較的安定しており、特
筆すべき要因の変化は認められないが、物価
上昇や金利動向を注視すべきである。

地域要因に特筆すべき変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

+2.2 ％

３　試算価格算定内訳

宝塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１４２０８国 -31	西宮市		更地	（　）	長方形	西5.5m私道、中間画地		近商 (90,300)
b	１８２０８国 -10	西宮市		建付地	（　）	不整形	北28m国道、南東5.6m、二方路		近商 (100,300)
c	１２１０８国 -8	伊丹市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西5.1m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	０６１０８国 -26	川西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m国道、中間画地		商業 (80,400)
e	１５２０８国 -18	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 350,688	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	357,702	100 [ 68.3]	523,722	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	550,000
b	(　 ) 406,653	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.2]	504,211	100 [ 97.7]	516,081		542,000
c	(　 ) 349,935	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	356,934	100 [ 68.7]	519,555		546,000
d	(　 ) 331,285	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	337,248	100 [ 65.4]	515,670		541,000
e	(　 ) 474,200	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	485,581	100 [ 93.4]	519,894		546,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 545,000 円／㎡]

宝塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	113,509,800	24,669,500	88,840,300	74,018,000	14,822,300	（　0.9571） 14,186,423	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	373,326,921 円　　　　（　 413,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宝塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	800.00	ＲＣ5F1B	4,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	500 ％	500 ％	905 ㎡	25.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階を部分貸し店舗、３～５階を共同住宅（平均専用面積約６８㎡）、地下に自走式駐車場２０台

⑦有効率　 72.0 ％
の理由

この種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	500.00

1～ 1	店舗	800.00	70.0	560.00	5,000	2,800,000	4.0	11,200,000
							2.0	5,600,000
2～ 2	店舗	800.00	80.0	640.00	3,500	2,240,000	4.0	8,960,000
							2.0	4,480,000
3～ 5	住宅	800.00	85.0	680.00	2,000	1,360,000	1.0	1,360,000
							2.0	2,720,000
～

計		4,500.00	72.0	3,240.00		9,120,000		24,240,000
								18,240,000

⑨年額支払賃料	9,120,000 円　×　12ヶ月　＝　 109,440,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	109,440,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,652,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	107,388,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,240,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 230,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 18,240,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 5,891,520 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	113,509,800 円　　　　（　 125,425 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宝塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,950,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,521,600 円	113,040,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,702,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,115,000 円	1,190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,669,500 円　（　　　　　　 27,259 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,190,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 4,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	74,018,000 円（　　　　　 81,788 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	113,509,800 円
②総費用	24,669,500 円
③純収益　①－②	88,840,300 円
④建物等に帰属する純収益	74,018,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,822,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,186,423 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,676 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 373,326,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 413,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宝塚 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宝塚市逆瀬川一丁目４０番２	1414000068015-0000
2	宝塚市逆瀬川一丁目４０番１０	1414000068021-0000
3	宝塚市逆瀬川一丁目４０番９	1414000068020-0000
4	宝塚市逆瀬川一丁目７０番１	1414000047720-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
宝塚 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宝塚 5-1

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　中村　要

TEL.

鑑定評価額

469,000,000 円

１㎡当たりの価格

518,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宝塚市逆瀬川１丁目４０番２外｢逆瀬川１－１－１１｣				②地積　(㎡)	931 ( 26)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) （その他） (90,500)
	台形 1:1.5	銀行ＲＣ3F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西15m県道、北西側道	水道、ガス、下水	逆瀬川 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

逆瀬川駅北東方

80m

法令

規制

商業
(80,500)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗ビル、店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、今後当分の間は概ね現状を維持した状態で推移する
ものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 545,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 433,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として阪神間の鉄道各駅周辺の商業地域一帯と捉えられる。需要者は賃貸事業目的の法人や不動産デ
ィベロッパー等が中心と考えられる。最寄り駅周辺における商業施設、マンション等の事業用地需要が堅調に推移して
いることに対し、物件供給は限定的であり、地価の上昇傾向は持続している。画地規模により総額にはばらつきがあり
、需要の中心となる価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は信頼性の高い事例により求められた不動産の市場性を反映する価格として実証性及び規範性は高い。収益価
格は収益性を反映する理論的な価格であり、商業地においては十分に勘案すべき価格であるが、想定的要素が介在する
等相対的に規範性に劣るものと思料する。よって、規範性に優る比準価格を重視の上、収益価格をも関連付け、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宝塚市の人口は微減傾向で推移しているが、
市内鉄道駅近辺の商業地需要は強含みで推移
している。

地域要因に目立った変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

+2.2 ％

３　試算価格算定内訳

宝塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５１０７Ｙ -81	川西市		建付地	（　）	不整形	南50m市道、東25m、西5.8m、三方路		２住居 (76,230)
b	１８２０８国 -7	西宮市		建付地	（　）	正方形	南15m市道、中間画地		商業 (90,500)
c	１５２０８国 -18	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１８２０８国 -10	西宮市		建付地	（　）	不整形	北28m国道、南東5.6m、二方路		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 603,968	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.6]	565,393	100 [ 108.9]	519,185	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	545,000
b	(　 ) 522,453	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	539,171	100 [ 105.9]	509,132		535,000
c	(　 ) 474,200	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	485,581	100 [ 91.7]	529,532		556,000
d	(　 ) 406,653	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.2]	504,211	100 [ 97.7]	516,081		542,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +9.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 545,000 円／㎡]

宝塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	114,283,176	24,700,220	89,582,956	74,018,000	15,564,956	（　0.9571） 14,897,219	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	392,032,079 円　　　　（　 433,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宝塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	800.00	ＲＣ5F1B	4,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	500 ％	500 ％	905 ㎡	25.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～５階住宅（平均専有面積約６８㎡）、地下１階は自走式駐車場

⑦有効率　 72.0 ％
の理由

同種建物の有効率を参考とした

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	500.00

1～ 1	店舗	800.00	70.0	560.00	5,000	2,800,000	4.0	11,200,000
							2.0	5,600,000
2～ 2	店舗	800.00	80.0	640.00	3,600	2,304,000	4.0	9,216,000
							2.0	4,608,000
3～ 5	住宅	800.00	85.0	680.00	2,000	1,360,000	1.0	1,360,000
							2.0	2,720,000
～

計		4,500.00	72.0	3,240.00		9,184,000		24,496,000
								18,368,000

⑨年額支払賃料	9,184,000 円　×　12ヶ月　＝　 110,208,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	110,208,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,690,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	108,117,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,496,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 232,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 18,368,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 5,932,864 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	114,283,176 円　　　　（　 126,280 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宝塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,950,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,552,320 円	113,808,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,702,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,115,000 円	1,190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,700,220 円　（　　　　　　 27,293 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,190,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 4,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	74,018,000 円（　　　　　 81,788 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	114,283,176 円
②総費用	24,700,220 円
③純収益　①－②	89,582,956 円
④建物等に帰属する純収益	74,018,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,564,956 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,897,219 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 392,032,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 433,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宝塚 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宝塚市逆瀬川一丁目４０番２	1414000068015-0000
2	宝塚市逆瀬川一丁目４０番１０	1414000068021-0000
3	宝塚市逆瀬川一丁目４０番９	1414000068020-0000
4	宝塚市逆瀬川一丁目７０番１	1414000047720-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考