別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宝塚 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宝塚 -12 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　玉井　嘉彦   TEL.
鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宝塚市米谷１丁目２９１番３
｢米谷１－１６－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,180)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 東4.5m市道 水道、ガス、下水 売布神社

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．５
ｍ市道		 交通

施設		 売布神社駅南方

800m		 法令

規制		 １中専
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪急宝塚線沿線を中心とする宝塚市内の住宅地域である。需要者の中心は、宝塚市内の居住者や地縁者
が多い地域である。小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、一次取得者層による取得が中心で、需要は安定的に推
移している。市場の中心価格帯は、標準地と同規模の土地では１，３００万円程度、新築の戸建住宅は３，５００万円
前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、また、対象標準地
は地積が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建築が困難と判断されるため収益還元法の適用は断念した
。したがって、規範性のある取引事例から求めた実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宝塚 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    171,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[102.0]		 100
[113.4]		 [101.0]
100		 155,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宝塚市の人口は安定的に推移しており、一部
の山手地域や郊外部を除いて需要は底堅く、
特段大きな要因の変化は見当たらない。


地域要因に特筆すべき変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宝塚 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０３１０８
国
-24		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南2.7m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b ０６１０８
国
-19		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5m市道、
南西0.9m、
二方路
２低専

(50,100)
c ０３１０８
国
-25		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
d ０２１０８
国
-1		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m道路、
中間画地
２中専

(60,150)
e ０２１０８
国
-33		 宝塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
148,457  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
145,430 		 100
[  93.6]
155,374 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
157,000 
b (　           ) 
135,119  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
155,847 		 100
[ 101.9]
152,941 
154,000 
c (　           ) 
136,773  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
143,118 		 100
[  92.2]
155,226 
157,000 
d (　           ) 
141,426  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
141,986 		 100
[  92.1]
154,165 
156,000 
e (　           ) 
136,240  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,330 		 100
[  88.0]
156,057 
158,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    156,000 円／㎡]  



宝塚 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地内の宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 周辺は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、また、対象標準地は地積が小さく、経済合理的な経営が可能とな
る賃貸住宅の建築が困難と判断されるため収益還元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 宝塚 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宝塚市米谷一丁目２９１番３
 1414000124534-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宝塚 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宝塚 -12 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　有剛   TEL.
鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宝塚市米谷１丁目２９１番３
｢米谷１－１６－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,180)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 東4.5m市道 水道、ガス、下水 売布神社

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．５
ｍ市道		 交通

施設		 売布神社駅南方

800m		 法令

規制		 １中専
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する
。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪急宝塚線及びＪＲ福知山線沿線の住宅地域で、概ね宝塚市内の圏域である。主な需要者は地縁を有す
る個人が中心となるが、周辺市域からの転入も認められる。街路の配置、系統連続性等は優れているとは言えないが、
最寄り駅から徒歩圏に位置し利便性が良好であることなどから地価は上昇傾向で推移している。需要の中心価格帯は、
土地で１，５００万円程度、新築の戸建住宅は４，０００万円程度が目安となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 規範性が高い複数の事例をもとに試算した比準価格は、近時の市場実態を適切に反映した実証的価格である。需要者は
取引水準を指標に意思決定するのが通常であり、比準価格は説得力を有すると判断した。尚、対象標準地は地積が小さ
く、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建築が困難と判断されるため、収益還元法の適用を断念した。従って、
代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宝塚 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    171,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[102.0]		 100
[113.4]		 [101.0]
100		 155,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は微減傾向にある。土地取引件数
は２０２２年以降上昇傾向が続いており、直
近の新設住宅着工戸数は概ね堅調に推移して
いる。

地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾
向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宝塚 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２１０８
国
-22		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b ０３１０８
国
-24		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南2.7m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
c ０２１０８
国
-19		 宝塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.5m市道
、中間画地
１中専

(60,200)
d ０２１０８
国
-29		 宝塚市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m道路、
中間画地
２中専
地区計画等
(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
145,375  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
146,683 		 100
[  95.1]
154,241 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
156,000 
b (　           ) 
148,457  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
145,430 		 100
[  91.8]
158,420 
160,000 
c (　           ) 
125,503  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
124,765 		 100
[  83.3]
149,778 
151,000 
d (　           ) 
189,462  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
191,167 		 100
[ 123.7]
154,541 
156,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    156,000 円／㎡]  



宝塚 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地内の宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 周辺は戸建住宅を中心とした住宅地域で、また、対象地は地積が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住
宅の建築が困難と判断されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 宝塚 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宝塚市米谷一丁目２９１番３
 1414000124534-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考