令和8年1月16日　提出 宝塚 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -10 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.

鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市雲雀丘２丁目１６８番 ｢雲雀丘２－９－１９｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る高台の閑静な住宅 地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 雲雀丘花屋敷 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 雲雀丘花屋敷駅北西方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする高台の住宅地域にあって、今後も現環境を維持するものと予測する。勾配が急で街路も狭 いが、高台の良好な住環境を有するため、地価は僅かに上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    166,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宝塚市及び川西市を圏域とし、概ね阪急宝塚線及びＪＲ福知山線沿線の住宅地域である。需要者の中心 は同一需給圏内の居住者や地縁者がその多くを占め、外部からの転入も見られる。高台の住宅地域であり、勾配が急な 箇所も多いが、山手の閑静で良好な住環境から需給は安定しており、地価は僅かに上昇傾向にある。需要の中心価格帯 は、標準地と同程度の規模の土地で２，０００万円台後半、新築戸建住宅で総額４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とする高台の住宅地域にあって、賃貸住宅も見られるものの、第１種低層住居専用地域内に存し、経済 合理性から賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類 似地域等の取引事例を採用しており、実証的な価格として規範性が高い。よって、居住の快適性等が重視される住宅地 域であるため、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    197,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [103.0] 100 [117.6] [100.0] 100 166,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宝塚市の人口は微減傾向にあるが、住宅地需 要は市街地を中心として堅調である。但し、 金利や建築費の動向には今後注視が必要であ る。 一般住宅を中心とする高台の住宅地域であり 、高台の不便性さはあるものの良好な住環境 から需給は安定しており、地価は僅かに上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％