令和8年1月16日　提出 赤穂 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤穂 9-2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　勇治郎   TEL.

鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂市木津字稲荷山１３２５番７２外 ②地積 　(㎡) 10,345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 工場 中小規模の工場が多 い内陸型の工業団地 南10m市道、三方路 水道、下水 坂越 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   320 ｍ、南   700 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 坂越駅北西方 6.0km 法令 規制 工専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模工場を中心とする成熟した内陸型工業団地で、当面は概ね現状で推移するものと思料する。幹線道路と の接続等で競争力が劣るが、全国的な物流施設用地の需要増により地価は上昇している。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤穂市内を中心とした西播磨地域の工業地域及び工住混在地域である。典型的な需要者は地縁性を有する 地元企業が中心である。既存企業の倉庫や工場の増床を目的とした用地取得が見られるとともに、全国的な物流施設用 地需要の高まりも相まって需給は改善傾向にある。取引価格帯は業種により様々であり、圏域内の工業地の取引件数自 体が少ないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の工場等が多い内陸型の工業団地に存し、類似の賃貸事例が殆ど得られず、賃貸市場が未成熟で賃料水準の把 握が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格においては、圏域内の工業地域及び工住混在地域にかか る取引事例に基づいて算定しており、現実の取引市場を反映しているため説得力が認められる。以上より、比準価格を 標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [144.4] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 赤穂市の人口は減少傾向で高齢化も進行して おり他の市町からの流入も少ないが、工業地 に関しては全国的な需要増により市況は改善 している。 内陸型の工業地域で、地域要因に特段の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％