令和8年1月16日　提出 赤穂 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤穂 9-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　村本　健次   TEL.

鑑定評価額 717,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂市西浜北町１０７４番１４ ②地積 　(㎡) 32,907   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3.5 工場 中規模工場が多い港 近くに位置する工業 団地 北12m市道、西側道 水道 播州赤穂 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   200 ｍ、南   500 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 播州赤穂駅西方 2.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 関電赤穂発電所の廃止・解体で、中長期的には跡地再活用が明確化されれば工業地としての競争力強化が期待さ れるが、短期的には発電所の裾野需要（設備点検・燃料物流・サービス関連等）が減るため不確実性が残る。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は西播磨地域に位置する工業地域一円と判断する。需要者の中心は製造業や物流業の関連事業所を求 める大手メーカー等である。全国的に生産拠点の国内回帰は継続しており、同圏域でも国内最大級の耐火物製造工場が 新設される等需要は比較的安定している。需要の中心価格帯は幹線道路・高速道路ＩＣへの接近性、インフラ整備状況 、規模等取引自体に個別性が強く把握し難い面があるが、本件標準地と同程度の規模ならば７億円程度と目される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地は生産の効率性を重視した価格形成要因が主となる工業地域に位置しており、自用目的での取引価格水準を 指標とした市場性を主眼に置いて価格が決定されることが一般的かつ合理的である。したがって評価にあたっては後記 「収益還元法が適用できない場合その理由」のとおり収益価格は試算せず、本件標準地の市場特性を反映した比準価格 のみ試算した。鑑定評価額の決定に当たっては代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [111.4] [100.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安定したインフラや大区画の希少性から工業 地全体としては依然追い風の状況と判断する が、関電赤穂発電所廃止で周辺の短期不確実 性が認められる。 集積度が高い赤穂市臨海部に位置するが、同 エリアで関電赤穂発電所が本年７月末廃止さ れ、今後はゼロカーボン電源としての活用が 検討されている。 本件標準地は角地であるが、側道の状況から 標準的画地と比して特段の増価要因にならな いと判断した。当該個別的要因に変動はない 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％