別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
加古川 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 5-7 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.
鑑定評価額 64,400,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加古川市平岡町新在家字弐丁目２７３番５
 ②地積
　(㎡)		 327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 店舗兼事務所ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南東20m市道 水道、ガス、下水 東加古川

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 東加古川駅南西方

110m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の商業地域として成熟した地域で、比較的近くで共同住宅が完成した。マンション素地としての需要も見込
まれる地域である。立地条件に優れ地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ね加古川市及び近隣市町の商業地域の圏域である。需要者の中心は地元事業者、個人投資家等で
同一需給圏外の需要者も認められる。駅に近い立地の良い、街路条件も良好な商業地域で、駅周辺でマンションが建設
され、背後人口の増加や、マンション素地としての需要も見込め、事業用地に対する需要は堅調である。商業地域の取
引は規模、事情等により様々で需要の中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅前である立地条件から収益性を意思決定の拠り所とする需要者も認められるが、自用目的で取引価格を指標とする需
要者も多い不動産市場においては、取引価格が同様に重視されている。従って、商業地域ではあるが、市場の実態を反
映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加古川 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    128,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.6]		 [100.0]
100		 197,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    193,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 加古川市の人口は減少傾向。経済は回復傾向
だが、建築費の高騰等から立地等優位にある
事業用地の需要は強い等、事業地の選別化が
顕著である。

比較的近くで共同住宅が完成したほかは、特
に大きな変動要因はなく、立地条件等から需
要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 加古川 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＹ５０８
Ｙ
-54		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東24m市道、
南西5.7m、
二方路
近商

(100,300)
b ＳＳ５０８
Ｙ
-72		 加古川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c ＨＹ４０８
国
-17		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南19.7m県道、
西5.8m、角地
商業

(100,600)
d ＫＨ６０８
国
-32		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東10.5m市
道、南西4m、
二方路
商業

(100,400)
e ＫＨ６０８
国
-41		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,961  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
141,049 		 100
[  72.7]
194,015 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
194,000 
b (　           ) 
205,328  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
220,457 		 100
[ 101.5]
217,199 
217,000 
c (　           ) 
224,152  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
220,950 		 100
[ 105.5]
209,431 
209,000 
d (　           ) 
155,757  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
154,535 		 100
[  75.1]
205,772 
206,000 
e (　           ) 
134,170  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
139,537 		 100
[  67.0]
208,264 
208,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    204,000 円／㎡]  



加古川 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,620,336 
6,191,222 
22,429,114 
20,124,000 
2,305,114 		 （　0.9541）
2,199,309 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     52,364,500 円　　　　（　    160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
加古川 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 256.00 Ｓ5 1,280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   327 ㎡     18.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗部分貸し、２階～５階事務所部分貸しを想定 ⑦有効率　  73.7 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
256.00 
75.0 
192.00 
3,647 
700,224 		 5.0  3,501,120 
3.0  2,100,672 

 2～ 2		 事務所
256.00 
73.4 
187.90 
2,570 
482,903 		 5.0  2,414,515 
3.0  1,448,709 

 3～ 5		 事務所
256.00 
73.4 
187.90 
2,120 
398,348 		 5.0  1,991,740 
3.0  1,195,044 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,280.00 
73.7 
943.60 

2,378,171 		 11,890,855 
7,134,513 
⑨年額支払賃料      2,378,171 円　×　12ヶ月　＝　      28,538,052 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     943.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,538,052 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,426,903 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,111,149 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,890,855 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         112,963 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,134,513 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,396,224 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,620,336 円　　　　（　        87,524 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,647 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
加古川 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,248,000 円  　　　　    312,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,141,522 円  　　　       28,538,052　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      525,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,652,000 円  　　　　    312,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       312,000 円  　　　　    312,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       312,000 円  　　　　    312,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,191,222 円　（　　　　　　        18,933 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 312,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 234,000 円／㎡　×　   1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,124,000 円  
（　　　　　        61,541 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,620,336 円      
②総費用 6,191,222 円      
③純収益　①－② 22,429,114 円      
④建物等に帰属する純収益 20,124,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,305,114 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,199,309 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,726 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,364,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 加古川 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加古川市平岡町新在家字弐丁目２７３番５
 1420000127546-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
加古川 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 5-7 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　野島　準一   TEL.
鑑定評価額 64,400,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加古川市平岡町新在家字弐丁目２７３番５
 ②地積
　(㎡)		 327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 店舗兼事務所ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南東20m市道 水道、ガス、下水 東加古川

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 東加古川駅南西方

110m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は熟成した駅前商業地域で、当分現状維持するものと予測する。希少性の高い立地に加え高位容積率に
ありマンション素地への移行需要も見込めること等から地価は当面上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    159,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね東播磨地域及び同地域に隣接する市内の駅前及びその周辺並びに路線沿いに位置する商業地域。需要
者は地縁性のある地元業者のほか全国展開型の法人等が想定される。ＪＲ東加古川駅前の立地で、希少性が高く実需は
常に見込める状況にある。一方、供給は限られており既存物件が中心となる。当該状況から取引自体は稀で取引規模等
も一様でないため中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺の利用状況等を踏まえ収益価格を求めたが、上記のとおり希少性の高い立地で名声的価値も織り込んだ地価水準に
あるものと思われる。したがって、市場実態に副った価格検証の観点から、商業地域ではあるが比準価格を充分に考量
のうえ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、決定額は若干比準価格寄りとなったが
収益価格との乖離幅も妥当な範囲内と判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加古川 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    128,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.6]		 [100.0]
100		 197,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    193,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内では、幹線道路沿いを中心に実需は堅調
で、立地条件にもよるが地価は総じて上昇傾
向にあった。


地域要因に格別な変動はないが希少性の高い
立地にあり、地価は引き続き上昇した。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 加古川 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＹ４０８
国
-17		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南19.7m県道、
西5.8m、角地
商業

(100,600)
b ＳＳ５０８
Ｙ
-72		 加古川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c ＳＲ５０８
国
-8		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m市道
、中間画地
商業

(90,270)
d ＯＲ４０８
Ｙ
-39		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東19m市道、
中間画地
商業

(90,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
224,152  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
220,950 		 100
[ 107.4]
205,726 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
206,000 
b (　           ) 
205,328  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
220,457 		 100
[ 104.3]
211,368 
211,000 
c (　           ) 
231,766  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
235,938 		 100
[  96.1]
245,513 
246,000 
d (　           ) 
127,055  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
135,949 		 100
[  71.8]
189,344 
189,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    207,000 円／㎡]  



加古川 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,434,967 
6,154,829 
22,280,138 
19,995,000 
2,285,138 		 （　0.9541）
2,180,250 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     51,910,714 円　　　　（　    159,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
加古川 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 256.00 Ｓ5 1,280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   327 ㎡     18.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階部分貸しを想定。 ⑦有効率　  73.7 ％
の理由		 類似建物を参考に想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
256.00 
75.0 
192.00 
3,694 
709,248 		 5.0  3,546,240 
3.0  2,127,744 

 2～ 2		 事務所
256.00 
73.4 
187.90 
2,500 
469,750 		 5.0  2,348,750 
3.0  1,409,250 

 3～ 5		 事務所
256.00 
73.4 
187.90 
2,100 
394,590 		 5.0  1,972,950 
3.0  1,183,770 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,280.00 
73.7 
943.60 

2,362,768 		 11,813,840 
7,088,304 
⑨年額支払賃料      2,362,768 円　×　12ヶ月　＝　      28,353,216 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     943.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,353,216 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,417,661 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,935,555 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,813,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         112,231 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,088,304 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,387,181 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,434,967 円　　　　（　        86,957 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,694 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
加古川 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,240,000 円  　　　　    310,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,134,129 円  　　　       28,353,216　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      525,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,635,000 円  　　　　    310,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       310,000 円  　　　　    310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       310,000 円  　　　　    310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,154,829 円　（　　　　　　        18,822 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 310,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　   1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,995,000 円  
（　　　　　        61,147 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,434,967 円      
②総費用 6,154,829 円      
③純収益　①－② 22,280,138 円      
④建物等に帰属する純収益 19,995,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,285,138 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,180,250 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,667 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,910,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     159,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 加古川 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加古川市平岡町新在家字弐丁目２７３番５
 1420000127546-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考