令和8年1月16日　提出 加古川 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -22 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　岡本　朋美   TEL.

鑑定評価額 5,370,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市上荘町小野字助谷７１２番１２ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ高台に開発された 住宅地域 南5m市道 水道、下水 厄神 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 厄神駅北西方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域至近にＲ６年に小中一貫校が開校し、子育て世代を中心に住宅需要が高まるものと思われたが、価格時 点現在はその影響は顕在化しておらず、地価の下落幅は縮小しつつも当面は下落傾向が継続すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加古川市及び周辺市町の市街化調整区域の住宅地域。需要者は地区内での住み替えや世帯分離等による新 規購入が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣での小中一貫校開校の影響は現時点では顕在化してお らず、郊外の調区内団地にあって利便性が劣る点で地価は下落傾向が継続している。中心となる価格帯はややバラつき が見られるが２００㎡程度の画地で概ね５００～６００万円程度、新築戸建で概ね２５００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅団地にあって、経済合理的な賃家需要が見込めないため収益価格は求めなかった。市場におい ては自用目的の戸建住宅用地の取引が支配的であり、需要者は利便性や居住環境の快適性及び価格水準等を重視して取 引する傾向が強い。以上より、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額 を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 60.6] [103.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は若年層を中心に減少傾向。ＪＲ本線沿 線等の利便性の高い市街地は安定的な需要が 見込めるが、郊外や細街路の多い旧集落は総 じて需要は弱い。 近隣に小中一貫校が開校したが、利便性の劣 る郊外の調区内団地にあって、当面は地価は 弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％