令和8年1月16日　提出 加古川 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -21 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 6,150,000 円  １㎡当たりの価格 72,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市別府町別府字せいろ９８１番１６ ②地積 　(㎡) 85   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 別府 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    85 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 別府駅北西方 380m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、ここ当分の間は現状のまま推移し、最寄り 駅徒歩圏で生活利便性にも恵まれているため、需給関係、地価共に比較的堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、加古川市及び隣接市町内の住宅地域であると判断した。需要 者の中心は加古川市内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。最寄り駅徒歩圏内で、周辺の大規模商業施設への 接近性も良好であることから、住宅地への需要は比較的堅調であるため、地価も若干の上昇傾向で推移している。市場 の中心価格帯は、土地のみで５００～７００万円程度、新築戸建住宅は２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく経済合理性を有する共同住宅等を想定することが困難である為、収益還元法は非適用と した。比準価格の試算にあたっては、規範性を有する取引事例を採用し得た。近隣地域等では自用目的での取引が中心 で、取引価格水準が指標となり意思決定される傾向が強い。従って本件では、市場性を反映した実証的な価格である比 準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 85.5] [100.0] 100 72,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口、生産年齢人口は減少、高齢化率は県 平均に比べ低いが、その上昇速度は速い。取 引価格はやや上昇傾向、取引件数は概ね横ば い傾向にある。 地域要因に特段の変動は見受けられないが、 最寄り駅に近く、生活利便性にも恵まれてい ることから地価は若干の上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％