令和8年1月16日　提出 加古川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -11 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　野島　準一   TEL.

鑑定評価額 8,270,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市野口町長砂字東池ノ向９７番２０ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6.3m市道 水道、ガス、下水 東加古川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    85 ｍ、南   105 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．３ｍ 市道 交通 施設 東加古川駅西方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熟成した住宅地域で、急速な変化は見込めず、当分現状維持するものと予測する。市内中心部に位置 し、市場での選考度は比較的良好で地価は僅かながら上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加古川市内のうちＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線の住宅地域である。需要者の中心はほぼ市内居住者 である。開発後相当期間経過した中規模団地内の地域で、供給は中古物件及び既存画地の分割による小規模な建売分譲 が見込まれる程度である。一方、実需は利便施設との接近性は概ね良好である等から比較的安定的に推移している。土 地は画地規模にもよるが、１，０００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円前後が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパ－ト等も介在するが、戸建住宅としての利用が主であることから自用目的の取引が支配的な地域とみられ る。また、画地規模等から賃貸経営上合理的な想定ができないため収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ 、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    128,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [101.0] 100 [183.8] [102.0] 100 72,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部等では上昇幅が拡大傾向にあり、取引 総額の上昇等から選好度が改善した地域では 底上げがみられる等市内の地価は総じて上昇 傾向にあった。 生活利便性は比較的良好で、引き続き地価は 上昇傾向にあった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％