令和8年1月16日　提出 豊岡 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 5-7 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　今川　健   TEL.

鑑定評価額 81,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市正法寺字上中通６８５番外 ②地積 　(㎡) 1,279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 店舗 Ｓ1 飲食店舗、小売店舗 等が多い路線商業地 域 東16m国道、背面道 水道、ガス、下水 豊岡 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 豊岡駅南西方 870m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 飲食店舗、小売店舗等が多い路線商業地域で、地域情勢に大きな変化がないので、同様の商況を維持すると予測 する。高規格幹線道路が延伸し、需要はやや多く、地価についてはやや上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊岡市及びその周辺市町の商業地域及び商住混在地域と判断。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する 個人事業者・中小規模法人である。当地域は市街地内の集客力を有する沿道型店舗が比較的多く、交通量も多いことか ら商業地の需給はやや強含みである。物件による個別性が強く、取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心 となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は借地による自用の店舗が主勢で比較可能な賃貸事例の収集ができないため収益還元法の適用は断念した。一 方で実際の取引事例から求められた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判断する。よって、 代表標準地との検討を踏まえ、また単価と総額の関連をも考慮の上、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [106.0] [104.0] 100 63,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内の景気は回復基調であるが、当市の仕入 単価（原材料）の上昇、販売受注単価の低下 が懸念される等、商環境は依然として厳しい 状況にある。 高規格幹線道路の延伸により、自動車交通量 が増加しており、一定程度以上の需給がある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％