令和8年1月16日　提出 豊岡 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 5-5 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市日高町岩中字荒田６４３番６外 ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 診療所兼住宅 Ｗ2 店舗、医院、住宅等 が混在する路線商業 地域 西20m国道、北側道 水道、下水 江原 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 江原駅西方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿道サービス施設が多い路線商業地域であり、地域要因に特段の変動はないため、概ね現状のまま推移するもの と予測する。しかし、商圏は縮小傾向であるため、地価は下落基調が継続するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町の商業地域及び商住混在地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個 人事業者・法人が大半である。圏内は駐車場を備えた大型店舗及び沿道型店舗に売上が集まっている一方で、中心市街 地から遠く離れた繁華性の低下が懸念される旧町中心部の商業地への需給は弱含みである。また、相対的に取引件数も 少なく、取引される規模等もまちまちであるため、取引の中心となる価格帯を見出すことが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地は後述する通り、賃貸需要が少なく、適正な賃貸水準を把握するのが困難なため収益還元法の適用は断念し た。当該地域は自用目的の不動産取引が支配的であるため、同一需給圏内の市場実態を反映している比準価格は説得力 及び信頼性を有するものと判断した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [147.2] [ 99.9] 100 43,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊岡市における直近の取引件数は微増である が、建築費高騰の影響により居抜き物件への 需要が増加している。 日高町内で最も商業性が高い地域であるが、 豊岡市の中心市街地から遠く離れており、繁 華性の低下が懸念されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％