令和8年1月16日　提出 豊岡 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 5-4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市竹野町竹野字東道２４５８番６ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 台形 1:1 店舗兼事務所 Ｓ2 店舗のほかに倉庫等 も見られる路線商業 地域 北西9m県道、北東側道 水道、ガス、下水 竹野 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道　角地 交通 施設 竹野駅北東方 850m 法令 規制 （都）  (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧町の市街地内に位置するが、商圏人口が減少しており、商業地域として衰退傾向であるため、今後は住宅地域 への移行が緩やかに進行していく可能性があり、地価も下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町の商業地域及び商住混在地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個 人事業者・法人が大半である。圏内は駐車場を備えた大型店舗及び沿道型店舗に売上が集まっている一方で、繁華性が 低下する旧町中心部の既成商業地への需給は弱含みであり、立地や利便性による需給の二極化が進行している。また、 圏内の商業地取引件数自体が少なく、取引される規模等も様々であるため、取引の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地は衰退傾向の既成商業地であり、後述する通り自用が主勢で適正な賃料水準の把握が困難なため収益還元法 の適用は断念した。自己使用目的の取引が支配的であり、実際の取引事例から求められた比準価格は市場性を反映して おり、十分な信頼性があるものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香美 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [126.6] [100.0] 100 26,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊岡市における直近の取引件数は微増である が、建築費高騰の影響により居抜き物件への 需要が増加している。 地域要因に特段の変動はないが、中心市街地 から遠く、繁華性及び需要の低下が徐々に進 行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％