令和8年1月16日　提出 豊岡 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 -6 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 1,870,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市竹野町竹野字西町６３７番２ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、民宿等が 混在する既成住宅地 域 南西3m市道 水道、ガス、下水 竹野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３ｍ市道 交通 施設 竹野駅北方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化がない既成住宅地域であるため、当面は現状の居住性を維持するものと思料する。少子高 齢化に加え、街路条件が劣り、需給が弱含みであるため、地価は下落基調が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町の市街地郊外や縁辺部に位置する住宅地域である。需要者は圏内の居住者が大半 で、圏外からの転入者は少ない。集落色を有する地域が過半であり、元来からの地縁性の強さに加え、少子高齢化の進 展により需給は弱含みが継続している。圏内の住宅地取引件数自体が少なく、取引規模等により価格水準も様々である ため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地は後述する通り、画地条件等から経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため、収益還元法の適 用は断念した。需要者の意思決定に影響を与えているのは、周辺の取引価格水準であると考えられ、実際の取引事例か ら求められた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判断する。よって、比準価格を採用し、代 表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香美 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [112.0] [101.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊岡市における直近の取引件数は微増である が、新設住宅着工戸数は減少傾向となってい るため、建築費高騰の影響が窺える。 地域要因に格別の変動はないが、自動車の通 行が困難な街路条件であるため、圏内におい て利便性が劣り、需給の弱含みに影響を及ぼ している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％