令和8年1月16日　提出 豊岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 -2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　森下　智裕   TEL.

鑑定評価額 2,970,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市庄境字上樋口１５８番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、下水 豊岡 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 豊岡駅東方 2.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 豊岡市郊外に位置する既成の住宅団地であり、地域要因に特に変動はないことから今後も現状を維持して推移す ると予測する。周辺には未利用地も見られ、住環境、利便性がやや劣るため地価は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市及び周辺市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であり、圏外からの転入は 少ない。当地域は、円山川の東側において一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅団地であるが、市の中心部からやや離れ住環 境、利便性がやや劣る。また、過去の水害被害も相まって需要は相対的に弱く、地価は弱含みで推移している。需要の 中心となる価格帯は、土地で３００～３５０万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、居住を前提とした自用目的の取引が中心となる。取引事例比較 法では市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。画地規模や周辺の土地利用状況等を勘案すると賃貸事業の想 定は経済的合理性に欠けるため、収益還元法は適用しない。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [126.6] [100.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊岡市の人口減少率、高齢化率は県平均を大 きく上回る。取引件数は安定的に推移してい るが、新設着工統計は前年比で大きく減少し ている。 特に大きな変動要因は認められない。豊岡市 の中心部から離れた周縁部の地域は住環境・ 利便性がやや劣り、地価は弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％