令和8年1月16日　提出 相生 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相生 9-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　赤木　啓二   TEL.

鑑定評価額 76,100,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相生市陸字東汐見塚１０番１６ ②地積 　(㎡) 3,131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 土砂災害警戒区域 台形 1.5:1 工場 中小規模の工場等が 立地する内陸型の工 業団地 北9.5m市道 水道、下水 相生 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 相生駅北東方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地やインターチェンジに近い内陸型工業団地として成熟しており、今後も現状維持で推移するものと予測す る。工業地需要の面的な拡がりを受けて地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西播磨の工業地域一帯。需要者は地場の事業者が中心である。市街地に近いことから労働力の確保は比較 的容易で、インターチェンジへの交通アクセスにも優れている。地価は堅調に推移しているが、海外経済の動向や為替 、資材価格の変動など注視を要する要因もある。取引件数が少なく、業種により価格水準も異なることから、中心とな る価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の工場等が立地する内陸型の工業団地であり、自用利用が大半で類似性のある賃貸事例は見出せず、合理的な 賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用を断念した。比準価格は典型的な需要者の取引実態の観点から、代替 性のある事例を基に適切に試算されており、市場性を反映した実証性の高い価格である。よって、比準価格を採用して 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県南西部の工業地は物流施設適地を中心に需 要は堅調。用地不足のエリアが拡大しており 、工業地の地価は上昇傾向にある。 物流関連だけでなく、製造業の需要も見られ る。地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％