別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
相生 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相生 5-2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.
鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 84,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相生市本郷町２０８６番
｢本郷町２－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層店舗、ホテル等
が見られる駅前の商
業地域		 北16m市道 水道、下水 相生

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 相生駅南東方

110m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の商業地域であり、大きな地域要因の変化はないため、概ね現状を維持したまま推移するものと思料する。
また、駅前の商業地域という希少性から、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相生市及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域であり、主たる需要者は同一需給圏内に地縁性を有する
中小法人及び個人事業者が大半である。圏内において既成商業地への需給は全般的に弱含みであるが、市街地内の幹線
道路沿いや希少性がある相生駅周辺は立地に優れ、一定の需要が認められる。圏内の商業地の取引件数自体が少なく、
取引される規模も様々であるため、取引の中心となる価格帯を見出すことが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域や周辺類似地域では賃貸用の店舗や事務所が見受けられるものの、土地取得費の回収を必要としない賃料水準
にあるため収益価格は低位に試算されており、相対的に信頼性が劣るものと判断する。比準価格は同一需給圏内の類似
地域に所在する類似性の高い取引事例に基づいて試算された実証的な価格であるため信頼性が高い。よって、比準価格
を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　赤穂 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,200 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.8]		 [100.0]
100		 84,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口は減少傾向で高齢化率も高い。市
内における直近の取引件数も減少傾向である
。


地域要因に特段の変動はないが、駅前立地に
より市内に於いて相対的な希少性が高い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相生 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＮ７０８
国
-28		 相生市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東20m県道、
南4m、角地
商業

(90,400)
b ＹＹ７０８
Ｙ
-58		 赤穂市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南17m国道、
中間画地
商業

(80,400)
c ＩＫ７０８
国
-28		 赤穂市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東20m市道、
北西5m、
二方路
商業

(90,400)
d ＹＳ７０８
国
-22		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西12m市道、
南7.5m、角地
商業

(90,400)
e ＡＫ７０８
国
-11		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東15m県道、
北6m、角地
近商
特別用途地区
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,564  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
81,727 		 100
[  95.9]
85,221 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
85,200 
b (　           ) 
78,832  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
78,359 		 100
[  93.1]
84,166 
84,200 
c (　           ) 
81,433  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
79,677 		 100
[  95.0]
83,871 
83,900 
d (　           ) 
81,660  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
79,757 		 100
[  94.1]
84,758 
84,800 
e (　           ) 
76,953  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
79,392 		 100
[  94.8]
83,747 
83,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,600 円／㎡]  



相生 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,561,938 
1,185,540 
4,376,398 
4,120,640 
255,758 		 （　0.9534）
243,840 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      5,670,698 円　　　　（　     35,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相生 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 122.40 Ｓ3 289.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   161 ㎡      8.2 m x   19.7 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階及び３階は１ＤＫ、平均専有面積２８．６６㎡、使用容積率は周辺を考慮 ⑦有効率　  92.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を考慮して判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
113.20 
84.1 
95.20 
2,125 
202,300 		 2.0  404,600 
2.0  404,600 

 2～ 3		 住宅
88.15 
97.5 
85.99 
1,700 
146,183 		 1.0  146,183 
1.0  146,183 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
289.50 
92.3 
267.18 

494,666 		 696,966 
696,966 
⑨年額支払賃料        494,666 円　×　12ヶ月　＝　       5,935,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     267.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,935,992 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       593,599 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,342,393 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           696,966 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,273 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          696,966 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         213,272 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,561,938 円　　　　（　        34,546 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相生 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 252,800 円  　　　　     63,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 237,440 円  　　　        5,935,992　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      537,200 円  　　　　     63,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,200 円  　　　　     63,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,200 円  　　　　     63,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,185,540 円　（　　　　　　         7,364 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     289.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,120,640 円  
（　　　　　        25,594 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,561,938 円      
②総費用 1,185,540 円      
③純収益　①－② 4,376,398 円      
④建物等に帰属する純収益 4,120,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 255,758 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 243,840 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,515 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,670,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相生 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相生市本郷町２０８６番
 1408005144879-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
相生 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相生 5-2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　今川　健   TEL.
鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 84,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相生市本郷町２０８６番
｢本郷町２－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層店舗、ホテル等
が見られる駅前の商
業地域		 北16m市道 水道、下水 相生

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 相生駅南東方

110m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗、ホテル等が見られる駅前の商業地域で、地域情勢に大きな変化がないので、当面同様の商況を維持す
ると予測する。需給は安定しており、地価については横ばいで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相生市及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域と判断。需要者は中小規模の事業者が多く、圏外から
の需要はほとんど見られない。ＪＲ相生駅に近く、好立地であることから利便性が高く需要は堅調である一方、供給は
少ない。物件による個別性が強く、取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状
況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内において、商業地における類似性の高い取引事例から適切に各要因の比較を行っており、主と
して市場性に着目した手法から試算され、その説得力は高い。収益価格は、想定項目が多く説得力にやや欠ける側面が
あり、また規範性を有する賃貸事例の収集に限りがあり、相対的信頼性はやや劣る。よって取引市場の実勢を反映した
比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　赤穂 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,200 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.8]		 [100.0]
100		 83,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地の取引市場について需給は一定程度あ
るものの、地価が変動する要因等がなく、安
定している。


地域要因に格別の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相生 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＮ７０８
国
-28		 相生市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東20m県道、
南4m、角地
商業

(90,400)
b ＹＹ７０８
Ｙ
-58		 赤穂市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南17m国道、
中間画地
商業

(80,400)
c ＩＫ７０８
国
-28		 赤穂市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東20m市道、
北西5m、
二方路
商業

(70,400)
d ＡＫ７０８
国
-11		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東15m県道、
北6m、角地
近商
特別用途地区
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,564  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
81,727 		 100
[  95.9]
85,221 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
85,200 
b (　           ) 
78,832  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
78,359 		 100
[  92.1]
85,080 
85,100 
c (　           ) 
81,433  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
79,677 		 100
[  94.0]
84,763 
84,800 
d (　           ) 
76,953  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
79,392 		 100
[  96.6]
82,186 
82,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,600 円／㎡]  



相生 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,516,679 
1,183,607 
4,333,072 
4,120,640 
212,432 		 （　0.9534）
202,533 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      4,710,070 円　　　　（　     29,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相生 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 122.40 Ｓ3 289.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   161 ㎡      8.2 m x   19.7 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階、３階は専有面積約２８㎡のワンルームタイプを想定した。使用容積率は地域の実情を踏まえて判断。 ⑦有効率　  92.3 ％
の理由		 共用部分
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
113.20 
84.1 
95.20 
2,108 
200,682 		 2.0  401,364 
2.0  401,364 

 2～ 3		 住宅
88.15 
97.5 
85.99 
1,686 
144,979 		 1.0  144,979 
1.0  144,979 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
289.50 
92.3 
267.18 

490,640 		 691,322 
691,322 
⑨年額支払賃料        490,640 円　×　12ヶ月　＝　       5,887,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     267.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,887,680 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       588,768 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,298,912 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           691,322 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,222 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          691,322 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         211,545 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,516,679 円　　　　（　        34,265 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,735 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,686 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相生 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 252,800 円  　　　　     63,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 235,507 円  　　　        5,887,680　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      537,200 円  　　　　     63,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,200 円  　　　　     63,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,200 円  　　　　     63,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,183,607 円　（　　　　　　         7,352 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     289.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,120,640 円  
（　　　　　        25,594 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,516,679 円      
②総費用 1,183,607 円      
③純収益　①－② 4,333,072 円      
④建物等に帰属する純収益 4,120,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 212,432 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 202,533 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,258 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,710,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相生 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相生市本郷町２０８６番
 1408005144879-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考