令和8年1月16日　提出 相生 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相生 -1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　今川　健   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相生市大石町１０９８番外 ｢大石町４－６｣ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 戸建住宅を主とする 駅に近い住宅地域 北6m市道 水道、下水 相生 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 相生駅南東方 320m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動がないので、今後も現状を維持する と予測する。駅近で需要が多いため、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、相生市及びその周辺市町の住宅地域。需要者は、同一需給圏内居住者が中心となっており、圏外からの 転入は少ない。駅近で、生活利便施設等にも近いため人気は根強く、地価は引き続き上昇基調で推移している。土地は 総額で１４００万円程度、新築戸建住宅は総額で３５００万円台のものが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、敷地規模が小さく経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため収益還元 法の適用ができなかった。よって、本件においては、市場実態を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地の価 格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 67.7] [100.0] 100 73,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自然豊かなまちであるが、人口減少と高齢化 が目立つ。景気は通商政策による影響が自動 車産業を中心にみられるものの、穏やかに回 復している。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％