令和8年1月16日　提出 伊丹 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -28 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.

鑑定評価額 33,300,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市野間７丁目５９４番２ ｢野間７－１５－２２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅とマ ンションが混在する 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 武庫之荘駅北方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅とマンションが混在する住宅地域にあって、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。駅 からやや距離を有するが、良好な住環境等から需要は堅調で、今後地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急神戸線・伊丹線の沿線で、伊丹市、尼崎市北部の住宅地域を圏域とする。需要者は、市内居住者を中 心とし、周辺市域からの転入も見られる。駅までやや距離を有するが、選好性の高い阪急武庫之荘駅勢圏にあって、住 環境も概ね良好であるため需要は底堅く、地価は上昇基調にある。需要の中心価格帯は、土地は標準地と同程度の規模 で３，０００万円台前半、やや小規模なもので２，０００万円程度、新築建売住宅は４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅とマンションが混在する住宅地域にあって、周辺には賃貸住宅等も見られるものの、地積等から経済合 理性のある賃貸住宅の想定がなし得なかったため、収益還元法の適用を断念した。したがって、収益性よりも居住快適 性等が重視される住宅地域にあるため、信頼性のある多数の取引事例を採用した実証的な比準価格を標準とし、代表標 準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [ 87.3] [100.0] 100 201,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    196,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊丹市の人口は微減傾向にあるが、住宅地需 要は全般的に堅調である。但し、金利や建築 費の動向には今後注視が必要である。 最寄駅からやや距離を有するものの、住環境 は概ね良好で、需要は堅調であり、地価は上 昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％