令和8年1月15日　提出 伊丹 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -24 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　堀田　勝己   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市野間北２丁目５番１１ ｢野間北２－５－８｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 阪急伊丹 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 阪急伊丹駅南西方 2.3km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 　低層の一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、地域要因に変動はなく、今後も現状のまま推移す るものと予測する。地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急伊丹線、同神戸線、ＪＲ福知山線等沿線で概ね伊丹市を中心とする圏域。需要者の中心は伊丹市お よび周辺市に居住する個人である。バス圏ではあるが、居住環境が良好で人気は高い。それゆえ、地価は緩やかな上昇 傾向で推移している。取引の中心価格帯は、土地は総額２０００万円程度、新築戸建住宅は総額４５００～５０００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、標準地の規模等の制約により経済合理性に見合う賃貸住宅の想定ができな いことから、収益還元法の適用を断念した。よって、収益性よりも居住の快適性を重視する近隣地域の特性に基づく市 場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 188,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は近年微減傾向にあるが、市域全 般に概ね平坦な地勢で、公共交通機関も発達 し、主に住宅地需要は引き続き堅調である。 バス圏に所在する住宅地域で、利便性はやや 劣るものの良好な居住環境に恵まれ、需要は 堅調。地価は上昇傾向にて推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％