別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月11日　提出
伊丹 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
伊丹 -6 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　尾内　倍太   TEL.
鑑定評価額 328,000,000 円  １㎡当たりの価格 345,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 伊丹市西台３丁目５２６番１２
｢西台３－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 951  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,324)
不整形
1:1.5		 共同住宅

ＲＣ9		 中高層の共同住宅が
多い利便性のよい住
宅地域		 南5.4m市道、東側道 水道、ガス、下水 阪急伊丹

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．４
ｍ市道		 交通

施設		 阪急伊丹駅南東方

350m		 法令

規制		 商業
(90,324)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中高層の共同住宅が多い住宅地域であり、当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。地価は上昇
傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    353,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              337,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は伊丹市及び周辺市における鉄道駅徒歩圏の住宅地域で、マンション適地が存する圏域である。需要者は分
譲マンション供給を行う開発事業者等が想定される。分譲マンションの最終需要者は同一需給圏内の居住者を中心に、
圏外からの流入も想定される。鉄道駅との接近性と居住環境に優れた希少性の高い立地で、需要は旺盛である。開発素
地の供給は少なく、画地条件により取引価格にもばらつきが見られるため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する規範性の高い事例から求めており、市場の実態を反映した説得力の高い
価格である。投資採算性の観点から最有効使用を分譲マンション用地と判断し開発法を適用したが、比準価格との乖離
は僅少である。本件では比準価格と開発法による価格を関連付け、類似標準地の価格との検討をも踏まえて、鑑定評価
額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宝塚 -42                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    332,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 [103.0]
100		 342,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    329,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 伊丹市の人口は安定的に推移している。市域
は概ね平坦な地勢で、住宅地需要は引き続き
堅調である。


地域要因に格別の変動はない。鉄道駅近郊の
利便性と住環境に優れたマンション適地は希
少性が高く、引き続き旺盛な需要が見込まれ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 伊丹 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０８
国
-6		 伊丹市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.1m市道
、中間画地
１中専

(60,200)
b ０７１０８
国
-7		 宝塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.3m市道、
中間画地
１中専

(60,172)
c ０７２０８
国
-13		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
西6m、角地
１中専

(60,200)
d ０３２０８
国
-1		 尼崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.9m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e ０３２０８
国
-21		 尼崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.8m市道、
西6.2m、北6m、
三方路
１中専

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
199,461  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
205,844 		 100
[  60.5]
340,238 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
350,000 
b (　           ) 
191,050  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
193,343 		 100
[  55.1]
350,895 
361,000 
c (　           ) 
333,116  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
342,110 		 100
[ 101.3]
337,720 
348,000 
d (　    291,777) 
291,777  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
294,403 		 100
[  86.5]
340,350 
351,000 
e (　    230,918) 
230,918  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
241,458 		 100
[  69.8]
345,928 
356,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    353,000 円／㎡]  



伊丹 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地における宅地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 賃貸事業よりも分譲事業による収益が優勢であるという投資採算性の観点から、最有効使用を分譲マンションの
敷地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション敷地としての利用が最有効使用と判断されるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,656,124,845 
1,335,500,619 
12 
690,000 
3,000.62 
336,000 
4,000.82 
⑧開発法による価格 　　          320,624,226 円　　　　（　              337,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
伊丹 -6　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
951 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  951.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
497.16 ㎡  4,000.82 ㎡  3,080.85 ㎡  919.97 ㎡  3,000.62 ㎡  ＲＣ・9F
 (    40 戸)
 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      52.3 ％）  （     420.7 ％）  （     324.0 ％）  （      96.7 ％）  （     75.00 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
90 ％ 
400 ％ 
324 ％ 		 間口

奥行		   26.5 ｍ

  39.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    5.4 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 690,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例等を比較検討して査定。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    690,000 円／㎡　　×　　     3,000.62 ㎡　　＝　　　　       2,070,427,800 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,070,427,800 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   336,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   346,080 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    346,080 円／㎡　　×　　　   4,000.82 ㎡　　＝　　　　       1,384,603,786 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 不要のため計上しない。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,070,427,800 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         227,747,058 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,612,350,844 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 186,338,502 円  (      9 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          157,213,794 円 
販売総額(2期) 1,677,046,518 円  (     81 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　        1,336,941,484 円 
販売総額(3期) 207,042,780 円  (     10 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          161,969,567 円 
収入合計 － － － － 1,656,124,845 円 
支出 建築工事費(1期) 138,460,379 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          128,380,463 円 
建築工事費(2期) 138,460,379 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          119,048,234 円 
建築工事費(3期) 1,107,683,029 円  (     80 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　          883,044,911 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 136,648,235 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          126,700,243 円 
販売管理費(2期) 91,098,823 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           78,326,768 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,335,500,619 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,656,124,845 円　　－　　　　　　        1,335,500,619 円　　＝　　　　　           320,624,226 円 

              337,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 伊丹 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　伊丹市西台三丁目５２６番１２
 1401010038952-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
伊丹 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
伊丹 -6 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　小畑　敬重   TEL.
鑑定評価額 328,000,000 円  １㎡当たりの価格 345,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 伊丹市西台３丁目５２６番１２
｢西台３－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 951  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,324)
不整形
1:1.5		 共同住宅

ＲＣ9		 中高層の共同住宅が
多い利便性のよい住
宅地域		 南5.4m市道、東側道 水道、ガス、下水 阪急伊丹

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．４
ｍ市道		 交通

施設		 阪急伊丹駅南東方

350m		 法令

規制		 商業
(90,324)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の共同住宅が多く見られる利便性のよい住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。阪急伊
丹駅等の生活利便施設へ至便であり、旺盛なマンション需要を背景に地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    347,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              321,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、伊丹市及び隣接する尼崎市、宝塚市などの分譲マンションの立地に適した利便性の良い住宅地域である
。需要者の中心は、マンションディベロッパーが想定される。駅徒歩圏内の生活利便性に優れたマンション用地は希少
性が高く、需給関係はやや逼迫状態で推移している。市場での取引の中心となる価格帯は規模などの画地条件等により
様々であり、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層の共同住宅が多い利便性のよい住宅地域であり、纏まった画地については、マンションディベロッパー等による
取引が旺盛であることから、市場の動向を反映した実証的な比準価格のほか、想定要素は含まれるもののディベロッパ
ー等の投資採算性を反映した説得力のある開発法による価格を関連付け、最有効使用が同じ高層共同住宅地である他の
類似する標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宝塚 -42                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    332,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [103.0]
100		 346,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    329,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、個人消費は持
ち直しの動きが見られるが、消費者物価は上
昇している。


阪急伊丹駅から徒歩圏にあり良好な生活利便
性等を反映し、纏まったマンション用地の希
少性は高く、需要は旺盛である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 伊丹 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９１０８
国
-39		 伊丹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b １２１０８
国
-4		 伊丹市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ０６１０８
国
-1		 伊丹市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北19m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d １２１０８
国
-9		 伊丹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.8m市道、
中間画地
１中専

(60,192)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
566,069  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
577,390 		 100
[ 170.0]
339,641 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
350,000 
b (　           ) 
388,708  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
407,943 		 100
[ 119.6]
341,089 
351,000 
c (　           ) 
165,511  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
177,358 		 100
[  52.8]
335,905 
346,000 
d (　           ) 
354,334  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
361,421 		 100
[ 109.2]
330,972 
341,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    347,000 円／㎡]  



伊丹 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため再調達原価を把握できず、積算価格を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の最有効使用は分譲マンションの敷地としての利用と判断したため、収益還元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンションの敷地としての利用と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,615,321,768 
1,310,262,200 
12 
673,000 
3,000.62 
330,000 
4,000.82 
⑧開発法による価格 　　          305,059,568 円　　　　（　              321,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
伊丹 -6　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
951 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  951.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
497.16 ㎡  4,000.82 ㎡  3,080.85 ㎡  919.97 ㎡  3,000.62 ㎡  ＲＣ・9F
 (    40 戸)
 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      52.3 ％）  （     420.7 ％）  （     324.0 ％）  （      96.7 ％）  （     75.00 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
90 ％ 
400 ％ 
324 ％ 		 間口

奥行		   26.5 ｍ

  39.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    5.4 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 673,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 周辺の分譲マンションの販売価格等を比較検討のうえ、査定した。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    673,000 円／㎡　　×　　     3,000.62 ㎡　　＝　　　　       2,019,417,260 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,019,417,260 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   339,900 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似の建設事例等を参考に、想定建物の規模・構造等を考慮のうえ、査定した。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    339,900 円／㎡　　×　　　   4,000.82 ㎡　　＝　　　　       1,359,878,718 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発負担金はない。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,019,417,260 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         222,135,899 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,582,014,617 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・投資リスク率を考慮のうえ、査定した。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 181,747,553 円  (      9 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          153,340,410 円 
販売総額(2期) 1,635,727,981 円  (     81 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　        1,304,002,346 円 
販売総額(3期) 201,941,726 円  (     10 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          157,979,012 円 
収入合計 － － － － 1,615,321,768 円 
支出 建築工事費(1期) 135,987,872 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          126,087,955 円 
建築工事費(2期) 135,987,872 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          116,922,372 円 
建築工事費(3期) 1,087,902,974 円  (     80 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　          867,276,251 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 133,281,539 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          123,578,643 円 
販売管理費(2期) 88,854,360 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           76,396,979 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,310,262,200 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,615,321,768 円　　－　　　　　　        1,310,262,200 円　　＝　　　　　           305,059,568 円 

              321,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 伊丹 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　伊丹市西台三丁目５２６番１２
 1401010038952-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考