別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
芦屋 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
芦屋 5-1 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　考一   TEL.
鑑定評価額 96,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 芦屋市業平町３４番１
｢業平町５－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 96  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等


(90,400)

1:1		 事務所

Ｓ4		 中小規模の中層の事
務所が建ち並ぶ駅前
商業地域		 北12m市道 水道、ガス、下水 芦屋

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 芦屋駅西方

130m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ芦屋駅至近の中層事務所等が見られる商業地域である。駅前の再開発事業の進捗に伴い周辺地域にも活性化
が見られる。当面の間、地価は上昇傾向にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    745,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、芦屋市のほか阪神間の駅周辺の商業地域等である。主な需要者は、地元事業者・不動産会社等のほか、
投資目的の広域的な需要者が見込まれる。景気回復及び収益物件への需要の高まり等の影響を受け、さらにＪＲ芦屋駅
前再開発事業の進捗による地域の活性化と相まって、地価は上昇傾向にある。また希少性のゆえに相場からかけ離れた
高値取引も散見される。取引規模・価格水準は様々で、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸市場の成熟した駅前商業地域であるが、需要者はブランド力や希少性にも着目して不動産取引を行っているため、
土地価格に見合う賃料水準までは形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。また、収益価格の試算に当た
っては想定項目も多く、流動的な面を有する。したがって、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格
を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西宮 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,260,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[108.0]		 100
[129.4]		 [100.0]
100		 1,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    888,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 芦屋市の人口は若干減少しているが富裕層が
多く購買力が高い。商業地に対する需要は強
く、地価は上昇傾向となっている。


再開発事業は計画の修正がありつつも進行中
であり、周辺地域の活性化や利便性向上が認
められる。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 芦屋 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２２０８
国
-12		 芦屋市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ０２２０７
Ｙ
-52		 芦屋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
西6m、角地
１中専

(70,200)
c １８２０８
国
-9		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南28m国道、
中間画地
近商

(100,300)
d ＡＨ３０８
国
-22		 神戸市東灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m市道、
東6m、角地
１住居

(80,300)
e ＴＳ３０８
国
-10		 神戸市灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.6m市道
、中間画地
近商

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    352,113) 
880,282  		 100
[ 130.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
691,360 		 100
[  68.6]
1,007,813 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,010,000 
b (　           ) 
859,294  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
846,336 		 100
[  81.1]
1,043,571 
1,040,000 
c (　           ) 
942,452  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
990,051 		 100
[  94.8]
1,044,358 
1,040,000 
d (　           ) 
831,160  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
819,286 		 100
[  80.7]
1,015,224 
1,020,000 
e (　           ) 
815,561  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
856,339 		 100
[  83.9]
1,020,666 
1,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 底地併合

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,030,000 円／㎡]  



芦屋 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,091,684 
2,935,640 
9,156,044 
6,394,500 
2,761,544 		 （　0.9578）
2,645,007 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     71,486,676 円　　　　（　    745,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
芦屋 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 75.00 ＲＣ5 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
 90 ％   400 ％   400 ％   96 ㎡     10.0 m x    9.5 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階：店舗、３～５階：事務所を想定 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 中層店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
75.0 
56.25 
6,000 
337,500 		 4.0  1,350,000 
4.0  1,350,000 

 2～ 2		 店舗
75.00 
80.0 
60.00 
3,580 
214,800 		 4.0  859,200 
4.0  859,200 

 3～ 5		 事務所
75.00 
80.0 
60.00 
2,470 
148,200 		 3.0  444,600 
3.0  444,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
79.0 
296.25 

996,900 		 3,543,000 
3,543,000 
⑨年額支払賃料        996,900 円　×　12ヶ月　＝　      11,962,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     296.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,962,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       598,140 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,364,660 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,543,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,659 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,543,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         693,365 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,091,684 円　　　　（　       125,955 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
芦屋 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 525,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 598,140 円  　　　       11,962,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      710,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      892,500 円  　　　　    105,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,935,640 円　（　　　　　　        30,580 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 268,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,394,500 円  
（　　　　　        66,609 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,091,684 円      
②総費用 2,935,640 円      
③純収益　①－② 9,156,044 円      
④建物等に帰属する純収益 6,394,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,761,544 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,645,007 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,552 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,486,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     745,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 芦屋 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　芦屋市業平町３４番１
 1413000020740-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
芦屋 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
芦屋 5-1 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　谷詰　岳史   TEL.
鑑定評価額 96,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 芦屋市業平町３４番１
｢業平町５－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 96  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等


(90,400)

1:1		 事務所

Ｓ4		 中小規模の中層の事
務所が建ち並ぶ駅前
商業地域		 北12m市道 水道、ガス、下水 芦屋

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 芦屋駅西方

130m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ芦屋駅南の再開発エリアに近接しており、駅周辺の機能更新に伴い、今後も発展的に推移すると予測する。
地価は、立地稀少性を背景に、当面は底固く推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    682,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪神間の主要駅周辺の商業地域である。需要者は転売を企図する不動産業者、自用目的の事業法人、投
資家等となる。ＪＲ芦屋駅周辺は、駅南側の再開発エリアを中心に機能性の更新が進んでいる。土地が市場に出回る機
会は少なく、極めて高い稀少性を背景に、旺盛な需要が認められる。駅周辺の事業用地の取引数は少なく、個別性が強
いため、中心価格帯を一様に指摘するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ芦屋駅近くの商業地域であり、市場参加者は資産性（立地プレミア等）や稀少性を重視し、収益性を目的とした取
引のみならず、将来の建て替え及び自己使用等も見込んだ取引が中心である。収益面でみると、土地価格に見合う賃料
水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上より、資産性を踏まえた実証性の高い比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西宮 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,260,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[108.0]		 100
[129.4]		 [100.0]
100		 1,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    888,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は緩やかに回復している。一方、国
内外の政策金利、物価上昇の継続が個人消費
に及ぼす影響など、景気の下押しリスクに注
視が必要である。

ＪＲ芦屋駅南の再開発による機能更新ととも
に発展的に推移するものと思料される。地価
は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 芦屋 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２２０８
国
-12		 芦屋市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ＡＨ３０８
国
-3		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5m市道、
北3.8m、
南3.2m、
三方路
１中専
地区計画等
(70,200)
c １２１０８
国
-18		 伊丹市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
西5m、角地
商業

(100,400)
d ＭＡ３０８
国
-28		 神戸市中央区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南22m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    352,113) 
880,282  		 100
[ 130.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
691,360 		 100
[  68.6]
1,007,813 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,010,000 
b (　           ) 
1,075,605  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 128.1]
877,445 		 100
[  75.5]
1,162,179 
1,160,000 
c (　           ) 
820,875  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
797,421 		 100
[  70.7]
1,127,894 
1,130,000 
d (　           ) 
1,093,659  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,131,219 		 100
[ 112.6]
1,004,635 
1,000,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 底地併合

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +28.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



芦屋 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,846,975 
2,923,535 
8,923,440 
6,394,500 
2,528,940 		 （　0.9578）
2,422,219 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     65,465,378 円　　　　（　    682,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
芦屋 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 75.00 ＲＣ5 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
 90 ％   400 ％   400 ％   96 ㎡     10.0 m x    9.5 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造５階建で１、２階は店舗、３～５階は事務所を想定 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 周辺の類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
75.0 
56.25 
5,748 
323,325 		 4.0  1,293,300 
4.0  1,293,300 

 2～ 2		 店舗
75.00 
80.0 
60.00 
3,630 
217,800 		 4.0  871,200 
4.0  871,200 

 3～ 5		 事務所
75.00 
80.0 
60.00 
2,420 
145,200 		 3.0  435,600 
3.0  435,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
79.0 
296.25 

976,725 		 3,471,300 
3,471,300 
⑨年額支払賃料        976,725 円　×　12ヶ月　＝　      11,720,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     296.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,720,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       586,035 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,134,665 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,471,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,977 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,471,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         679,333 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,846,975 円　　　　（　       123,406 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
芦屋 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 525,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 586,035 円  　　　       11,720,700　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      710,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      892,500 円  　　　　    105,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,923,535 円　（　　　　　　        30,453 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,394,500 円  
（　　　　　        66,609 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,846,975 円      
②総費用 2,923,535 円      
③純収益　①－② 8,923,440 円      
④建物等に帰属する純収益 6,394,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,528,940 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,422,219 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,231 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,465,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     682,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 芦屋 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　芦屋市業平町３４番１
 1413000020740-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考