令和8年1月14日　提出 芦屋 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -11 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　考一   TEL.

鑑定評価額 209,000,000 円  １㎡当たりの価格 815,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 610,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市船戸町１５番 ｢船戸町８－１１｣ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 大中規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西6.3m市道 水道、ガス、下水 芦屋 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ．３ｍ市道　　　 交通 施設 芦屋駅北西方 550m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模一般住宅を中心とする高級住宅地域であり、当面の間、現状のまま推移すると思料する。需要に対し住 宅地の供給量は少なく、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    815,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、居住環境、利便性の良好な優良住宅地域で、芦屋市のほか周辺市を含む圏域である。需要者は資金的に 余裕のある富裕層が中心で、市内居住者のみならず他市からの転入者も多い。駅徒歩圏で利便性・居住環境に優れたブ ランド力のある地域であるため、需要は旺盛である一方、供給は少なく稀少性が高い。地価は上昇傾向で推移している 。中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地は対象標準地と同程度の規模で２億円強となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大中規模一般住宅を中心とする高級住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。よって、取引の指標は収益性よ りも居住快適性等が重視され、さらに行政上の制限等により、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であることから、収 益還元法の適用は断念した。したがって、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標 準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦屋 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    427,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [ 53.9] [100.0] 100 818,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    760,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋市の人口は若干の減少程度で推移。居住 環境・利便性とも良好であり需要は底堅い。 地価は上昇傾向で、山手、臨海部でも回復傾 向が見られる。 駅徒歩圏で利便性、居住環境の良好なブラン ド力のある住宅地域である。地域要因に特段 の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.2 ％  ％