鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
芦屋 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

芦屋 -7

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　山本　考一

TEL.

鑑定評価額

104,000,000 円

１㎡当たりの価格

491,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	芦屋市川西町６５番９｢川西町１０－１８｣				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い整然とした住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	阪神芦屋 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、　６
ｍ市道

交通

施設

阪神芦屋駅北西方

250m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い、居住環境・利便性とも良好な住宅地域である。当面の間、現状のまま推移するものと思
われる。地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 491,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、芦屋市における居住環境、利便性の良好な住宅地域を中心に、周辺市の優良住宅地域を含む圏域である
。需要者は資金的に余裕のある二次取得者層が中心で、市内居住者のみならず他市からの転入者も多い。駅徒歩圏で利
便性・居住環境に優れた地域であり、需要は堅調である一方、供給は少ない。地価は上昇傾向で推移している。中心と
なる価格帯の把握は困難であるが、土地は対象標準地と同程度の規模で１億円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には賃貸マンション等も見られるが、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される。
また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、信頼性・
規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、さらに分科会での先行議論・
広域的検討等を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    469,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　芦屋（県） -3              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    480,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

芦屋市の人口は若干の減少程度で推移。居住
環境・利便性とも良好であり需要は底堅い。
地価は上昇傾向で、山手、臨海部でも回復傾
向が見られる。

駅徒歩圏で利便性、居住環境の良好な住宅地
域である。地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

+2.3 ％

３　試算価格算定内訳

芦屋 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０７Ｙ -50	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	０２２０８国 -6	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.7m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	０２２０８国 -2	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6.3m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
d	０２２０８国 -9	芦屋市		建付地	（　）	不整形	北5.7m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
e	１０２０７Ｙ -59	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.4m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,176)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 484,335	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	503,224	100 [ 101.9]	493,841	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	494,000
b	(　 ) 400,683	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	406,693	100 [ 87.4]	465,324		465,000
c	(　 ) 459,213	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	459,213	100 [ 92.2]	498,062		498,000
d	(　 ) 501,110	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	522,875	100 [ 103.6]	504,706		505,000
e	(　 ) 419,535	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	435,897	100 [ 88.3]	493,655		494,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 491,000 円／㎡]

芦屋 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,474,254	1,928,571	7,545,683	5,291,040	2,254,643	（　0.9783） 2,205,717	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	58,045,184 円　　　　（　 275,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芦屋 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	117.50	Ｓ3	352.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	211 ㎡	11.4 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者用１Ｒ平均面積約２５㎡×１２戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

低層共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	117.50	85.0	99.88	2,370	236,716	1.0	236,716
							2.0	473,432
～

～

～

～

計		352.50	85.0	299.64		710,148		710,148
								1,420,296

⑨年額支払賃料	710,148 円　×　12ヶ月　＝　 8,521,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 299.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,521,776 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 480,089 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,121,687 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	710,148 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,746 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,420,296 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 345,821 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,474,254 円　　　　（　 44,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

芦屋 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	362,400 円	90,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	384,071 円	9,601,776　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 770,100 円	90,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,600 円	90,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,600 円	90,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,928,571 円　（　　　　　　 9,140 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9783

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,600,000 円	設計監理料率　 247,000 円／㎡　×　 352.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,291,040 円（　　　　　 25,076 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,474,254 円
②総費用	1,928,571 円
③純収益　①－②	7,545,683 円
④建物等に帰属する純収益	5,291,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,254,643 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,205,717 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,454 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,045,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 275,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

芦屋 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	芦屋市川西町６５番９	1413000015787-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
芦屋 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

芦屋 -7

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　谷詰　岳史

TEL.

鑑定評価額

104,000,000 円

１㎡当たりの価格

491,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	芦屋市川西町６５番９｢川西町１０－１８｣				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い整然とした住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	阪神芦屋 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、　６
ｍ市道

交通

施設

阪神芦屋駅北西方

250m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

閑静な住環境を保持する住宅地域であり、特段の地域変動要因は見当たらず、今後も現状維持程度で推移すると
予測する。住宅地として相対的な選好性は高く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 491,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 269,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、芦屋市及びその周辺市の住環境、利便性ともに良好な住宅地域である。需要者は、阪神間に居住する富
裕層が中心となる。住環境・生活利便性も良好で、住宅需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯は、規模などの
画地条件等により様々であるが、対象標準地と同規模の土地で１億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。
よって、取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視される。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証的な
価格である比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済は緩やかに回復している。一方、国
内外の政策金利、物価上昇の継続が個人消費
に及ぼす影響など、景気の下押しリスクに注
視が必要である。

地域要因に特段の変動は見られない。地価は
上昇傾向で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

+2.3 ％

３　試算価格算定内訳

芦屋 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２０８国 -1	芦屋市		底地	（　）	ほぼ長方形	東15.8m市道、北4.4m、角地		２中専 (70,200)
b	０２２０８国 -4	芦屋市		更地	（　）	長方形	南東4.4m市道、中間画地		２中専 (60,176)
c	０２２０８国 -19	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
d	０２２０８国 -8	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3m私道、西2.5m、準角地		近商地区計画等 (95,220)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 276,684) 640,137	100 [ 130.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	493,360	100 [ 103.0]	478,990	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	479,000
b	(　 ) 391,967	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	388,893	100 [ 78.6]	494,775		495,000
c	(　 ) 277,281	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	277,830	100 [ 58.0]	479,017		479,000
d	(　 ) 560,553	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	613,683	100 [ 119.3]	514,403		514,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	底地併合	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	底地併合	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 491,000 円／㎡]

芦屋 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,221,145	1,880,659	7,340,486	5,139,200	2,201,286	（　0.9783） 2,153,518	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	56,671,526 円　　　　（　 269,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芦屋 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	117.50	Ｓ3	352.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	211 ㎡	11.4 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の共同住宅（平均専有面積約２５㎡、ワンルームタイプ）を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

周辺類似の共同住宅の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	117.50	85.0	99.88	2,299	229,624	1.0	229,624
							2.0	459,248
～

～

～

～

計		352.50	85.0	299.64		688,872		688,872
								1,377,744

⑨年額支払賃料	688,872 円　×　12ヶ月　＝　 8,266,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 299.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,266,464 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 467,323 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,879,141 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	688,872 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,544 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,377,744 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 335,460 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,221,145 円　　　　（　 43,702 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

芦屋 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	352,000 円	88,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	373,859 円	9,346,464　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 748,000 円	88,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,000 円	88,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,000 円	88,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,880,659 円　（　　　　　　 8,913 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9783

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 352.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,139,200 円（　　　　　 24,356 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,221,145 円
②総費用	1,880,659 円
③純収益　①－②	7,340,486 円
④建物等に帰属する純収益	5,139,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,201,286 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,153,518 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,206 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,671,526 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

芦屋 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	芦屋市川西町６５番９	1413000015787-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考