令和8年1月14日　提出 西宮 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 9-3 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　谷詰　岳史   TEL.

鑑定評価額 481,000,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市西宮浜２丁目７番２外 ②地積 　(㎡) 2,700   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 建築協定 1:1 事務所兼作業場 Ｓ1 中規模の作業所、営 業所等が建ち並ぶ工 業地域 南西16m市道 水道、ガス、下水 阪神西宮 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 阪神西宮駅南方 2.8km 法令 規制 準工 (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の作業所、営業所等が建ち並ぶ工業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。臨海部工業地 の需要は非常に高く、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神間臨海部を中心に、内陸部を含む工業地域。需要者は、製造業者、物流業者等が中心。対象標準地の ように、画地規模が纏まり、交通アクセスの良好な土地については、旺盛な需要が認められる。阪神間の臨海部におい ては、工業地価全般が上昇しており、今後もしばらくはこの傾向が続くものと思料する。取引価格は立地条件など個別 の取引毎にばらつきが見られるため、中心価格帯を正確に把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用が主体であり、規範性の高い賃貸事例等の収集が困難なため、収益価格は試算していない。取引市 場では、需給動向や取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。したがって本件においては、 比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [112.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 177,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は緩やかに回復している。一方、国 内外の政策金利、物価上昇の継続が個人消費 に及ぼす影響など、景気の下押しリスクに注 視が必要である。 地域要因に特段の変動は見られない。地価は 上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.9 ％  ％