鑑定評価書

令和8年1月6日　提出
西宮 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 5-8

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　齋藤　誠

TEL.

鑑定評価額

115,000,000 円

１㎡当たりの価格

560,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市南越木岩町８５番外｢南越木岩町１０－３｣				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	台形 1:2	事務所ＲＣ2	中低層の商業ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南18m市道	水道、ガス、下水	苦楽園口 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

苦楽園口駅西方

120m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の商業ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移するものと
予測する。駅前の立地で投資需要も認められるため、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 580,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 432,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西宮市等阪神間の駅前あるいは駅前周辺の商業地域であり。需要者は、地場の事業者、阪神間等で広域的
に事業展開する事業者、賃貸経営または投資目的の不動産業者・個人投資家等である。優良住宅地が広がる選好性の高
い苦楽園エリアの駅前商業地域であり、繁華性も認められる地域であり、背後住宅地の地価動向の影響も受けつつ、需
要は強含みである。取引が少ないうえ、取引価額も地積等により様々であり、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のあ
る価格である。一方、対象地域は賃貸物件も見られる駅に近い商業地域であるが、収益性に基づく取引が主として行わ
れるまでには至らず、収益価格はやや低位に求められた。ただ係る商業地域にあっては収益性は通常考慮される。以上
より、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西宮（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    545,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

実質賃金は低下傾向だが個人消費は堅調。商
業地需要は主要駅周辺、主要幹線沿いの商業
地域を中心に希少性も相俟って概ね強含みで
ある。

地域要因に特段変動はない。選好性の高いエ
リアにある駅に近い商業地域であり背後住宅
地の地価動向の影響もあり、地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.7 ％

+2.8 ％

３　試算価格算定内訳

西宮 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７２０７Ｙ -56	西宮市		貸家建付地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		商業 (90,480)
b	１８２０８国 -7	西宮市		建付地	（　）	正方形	南15m市道、中間画地		商業 (90,500)
c	１８２０８国 -10	西宮市		建付地	（　）	不整形	北28m国道、南東5.6m、二方路		近商 (100,300)
d	１７２０７Ｙ -35	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、中間画地		商業 (90,500)
e	０３２０７Ｙ -69	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.3m市道、中間画地		近商 (90,378)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 510,725	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	548,248	100 [ 91.8]	597,220	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	597,000
b	(　 ) 522,453	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	539,171	100 [ 91.4]	589,903		590,000
c	(　 ) 406,653	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.2]	504,211	100 [ 88.4]	570,374		570,000
d	(　 ) 600,287	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	633,903	100 [ 110.9]	571,599		572,000
e	(　 ) 400,229	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	414,637	100 [ 69.7]	594,888		595,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 580,000 円／㎡]

西宮 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,480,224	3,308,845	10,171,379	6,820,800	3,350,579	（　0.9786） 3,278,877	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	88,618,297 円　　　　（　 432,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	135.00	ＲＣ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	205 ㎡	10.4 m x 22.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸）、２～３階は事務所（平均専有面積は約３８㎡）

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

低層の店舗・事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	85.0	114.75	4,500	516,375	4.0	2,065,500
							4.0	2,065,500
2～ 3	事務所	135.00	85.0	114.75	2,600	298,350	3.0	895,050
							3.0	895,050
～

～

～

計		405.00	85.0	344.25		1,113,075		3,855,600
								3,855,600

⑨年額支払賃料	1,113,075 円　×　12ヶ月　＝　 13,356,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 344.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,356,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 667,845 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,689,055 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,855,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,628 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,855,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 754,541 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,480,224 円　　　　（　 65,757 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	560,000 円	112,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	667,845 円	13,356,900　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 905,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 952,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,308,845 円　（　　　　　　 16,141 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9786

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,820,800 円（　　　　　 33,272 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,480,224 円
②総費用	3,308,845 円
③純収益　①－②	10,171,379 円
④建物等に帰属する純収益	6,820,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,350,579 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,278,877 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,995 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,618,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 432,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

西宮 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	西宮市南越木岩町８５番	1412000171408-0000
2	西宮市南越木岩町８６番１	1412000171409-0000
3	西宮市南越木岩町８６番２	1412000171410-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月6日　提出
西宮 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 5-8

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　浅阪　将生

TEL.

鑑定評価額

115,000,000 円

１㎡当たりの価格

560,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市南越木岩町８５番外｢南越木岩町１０－３｣				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	台形 1:2	事務所ＲＣ2	中低層の商業ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南18m市道	水道、ガス、下水	苦楽園口 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

苦楽園口駅西方

120m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の商業ビルが建ち並ぶ駅前商業地域で、当面、現況のまま推移するもの思料する。商的繁華性が認められ
る駅前商業地域で需要は堅調なため、地価は上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 577,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 469,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西宮市内の繁華性が高い商業地域である。需要者は自用または賃貸収入獲得が目的の事業者等である。利
便性が良好で・繁華性も認められる駅前商業地域で事業用地または投資物件用地として需要は堅調である。当該エリア
の供給は限定的で、取引面積もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸市場は成熟しているが、収益性を中心とした価格形成までは至っておらず、主たる需要者は収益性を検証しつつ周
辺の取引価格水準を基に意思決定している。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額
を上記の通り決定した。なお、指定基準地からの検討については過去の地価動向等を勘案し、妥当と判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅金利は上昇傾向にあり、今後住宅需要に
悪影響を与える可能性がある。また、資源高
、円安等が不動産に与える影響には今後も注
視が必要である。

商的繁華性が認められる駅前商業地域で需要
は堅調であり地価は今後も上昇傾向で推移す
るものと思料する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.7 ％

+2.8 ％

３　試算価格算定内訳

西宮 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８２０８国 -10	西宮市		建付地	（　）	不整形	北28m国道、南東5.6m、二方路		近商 (100,300)
b	１２２０８国 -17	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西11m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１２２０８国 -22	西宮市		更地	（　）	ほぼ整形	南東7.5m市道、北東5.8m、角地		２住居 (70,200)
d	１８２０８国 -26	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m市道、北1.3m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 406,653	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.2]	504,211	100 [ 87.3]	577,561	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	578,000
b	(　 ) 641,026	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	658,975	100 [ 114.3]	576,531		577,000
c	(　 ) 635,749	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	622,300	100 [ 108.1]	575,671		576,000
d	(　 ) 412,317	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	405,912	100 [ 70.2]	578,222		578,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 577,000 円／㎡]

西宮 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,618,114	3,284,731	10,333,383	6,699,000	3,634,383	（　0.9786） 3,556,607	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	96,124,514 円　　　　（　 469,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	135.00	ＲＣ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	205 ㎡	10.4 m x 22.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸）、２～３階は事務所（平均専有面積は約３８㎡）

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

低層の店舗・事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	85.0	114.75	4,500	516,375	4.0	2,065,500
							4.0	2,065,500
2～ 3	事務所	135.00	85.0	114.75	2,650	304,088	3.0	912,264
							3.0	912,264
～

～

～

計		405.00	85.0	344.25		1,124,551		3,890,028
								3,890,028

⑨年額支払賃料	1,124,551 円　×　12ヶ月　＝　 13,494,612 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 344.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,494,612 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 674,731 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,819,881 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,890,028 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,955 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,890,028 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 761,278 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,618,114 円　　　　（　 66,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	674,731 円	13,494,612　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 905,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 935,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,284,731 円　（　　　　　　 16,023 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9786

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,699,000 円（　　　　　 32,678 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,618,114 円
②総費用	3,284,731 円
③純収益　①－②	10,333,383 円
④建物等に帰属する純収益	6,699,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,634,383 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,556,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,349 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,124,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 469,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

西宮 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	西宮市南越木岩町８５番	1412000171408-0000
2	西宮市南越木岩町８６番１	1412000171409-0000
3	西宮市南越木岩町８６番２	1412000171410-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考