別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月6日　提出
西宮 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 5-5 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　年弘   TEL.
鑑定評価額 348,000,000 円  １㎡当たりの価格 515,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西宮市津門呉羽町７３番２
｢津門呉羽町１－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 675  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1:1		 店舗兼診療所

ＲＣ6		 店舗、医療ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南西8.5m市道 水道、ガス、下水 阪神今津

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地ないし店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ市道 交通

施設		 阪神今津駅北東方

80m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗や医療ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後も現況の商的環境を維持するものと思われる。阪神今
津駅及び阪急今津駅駅前の希少立地で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    395,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市内の駅前商業地をはじめとする阪神間の駅周辺に位置する商業地域である。需要者の中心は、同
一需給圏内に地縁性を持つ事業者及び全国展開する店舗業者等である。需要が堅調な周辺住宅地価格の影響を受ける傾
向や、分譲マンション用地としての需要も旺盛で、地価は上昇傾向である。物件による個別性が強く、また取引も少な
いため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸
物件も見受けられるものの、賃貸市場の成熟の程度は高いとは言い難く、収益性を中心に価格が形成されるまでには至
っていないため、収益価格はやや説得力に欠ける。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅前や主要幹線道路沿い等の好立地物件は供
給量が少なく地価は強含みで推移している。
それ以外の近隣商業地も上昇傾向にある。


地域要因に特段の変動はない。阪神今津駅及
び阪急今津駅駅前の希少地にあって地価は上
昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西宮 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８２０８
国
-13		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北50m国道、
西6m、角地
近商

(100,300)
b １２２０８
国
-3		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西11m市道、
北14m、角地
近商

(100,300)
c １８２０８
国
-10		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北28m国道、
南東5.6m、
二方路
近商

(100,300)
d １７２０７
Ｙ
-69		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.6m市道
、東4m、
二方路
近商

(100,300)
e ＨＳ３０８
Ｙ
-42		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北15m市道、
西4m、角地
近商

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
337,147  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
346,019 		 100
[  65.7]
526,665 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
527,000 
b (　           ) 
450,075  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
469,016 		 100
[  88.1]
532,368 
532,000 
c (　           ) 
406,653  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.2]
504,211 		 100
[  95.4]
528,523 
529,000 
d (　           ) 
495,799  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[  98.9]
550,917 		 100
[ 103.8]
530,749 
531,000 
e (　           ) 
476,053  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
612,741 		 100
[ 116.4]
526,410 
526,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -15.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    530,000 円／㎡]  



西宮 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,451,343 
9,420,906 
31,030,437 
20,724,000 
10,306,437 		 （　0.9578）
9,871,505 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    266,797,432 円　　　　（　    395,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西宮 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 234.00 ＲＣ6 1,222.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   675 ㎡     26.5 m x   27.0 m  前面道路：市道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗（区分貸し）２～６Ｆ事務所（区分貸し） ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 周辺の類似不動産の有効率を参考にして査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
85.0 
161.50 
5,200 
839,800 		 4.0  3,359,200 
4.0  3,359,200 

 2～ 4		 事務所
188.00 
85.0 
159.80 
3,100 
495,380 		 3.0  1,486,140 
3.0  1,486,140 

 5～ 6		 事務所
234.00 
85.0 
198.90 
2,600 
517,140 		 3.0  1,551,420 
3.0  1,551,420 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,222.00 
85.0 
1,038.70 

3,360,220 		 10,920,460 
10,920,460 
⑨年額支払賃料      3,360,220 円　×　12ヶ月　＝　      40,322,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,038.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,322,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,301,411 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,281,229 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,920,460 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         100,468 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,920,460 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,069,646 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,451,343 円　　　　（　        59,928 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西宮 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,650,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,663,306 円  　　　       41,582,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,642,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,805,000 円  　　　　    330,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       330,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       330,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,420,906 円　（　　　　　　        13,957 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 330,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,222.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,724,000 円  
（　　　　　        30,702 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,451,343 円      
②総費用 9,420,906 円      
③純収益　①－② 31,030,437 円      
④建物等に帰属する純収益 20,724,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,306,437 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,871,505 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,624 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    266,797,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     395,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西宮 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西宮市津門呉羽町７３番２
 1412000132933-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月7日　提出
西宮 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 5-5 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　布谷　嘉浩   TEL.
鑑定評価額 348,000,000 円  １㎡当たりの価格 515,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西宮市津門呉羽町７３番２
｢津門呉羽町１－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 675  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1:1		 店舗兼診療所

ＲＣ6		 店舗、医療ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南西8.5m市道 水道、ガス、下水 阪神今津

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地ないし店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ市道 交通

施設		 阪神今津駅北東方

80m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗や医療ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。好立地で、容積率も高く、
一定の繁華性も認められ、マンション需要もあり、地価は上昇するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    399,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西宮市内の駅前商業地をはじめとした阪神間の商業地域一帯。需要者は地元に地縁性を持つ中小事業者が
多いが、広域にチェーン展開する店舗等も見られる。ターミナル駅の駅前商業地として一定の繁華性を有する。高容積
率と画地規模からマンション用地としての需要もあり、地価は上昇している。取引される土地の規模や形態は様々で、
需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は飲食店舗や医療ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域で、貸店舗等の賃貸物件も見られる。収益価格を試算したが
、当該地域はすぐ背後が住宅地である狭い商業地域で、賃料が土地価格に見合うだけの十分な賃料水準にはないため低
位に求められた。本件のような商業地においては、比準価格が取引市場の実態を反映して規範性が高いと判断する。よ
って、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、他の標準地群との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西宮市の商業地は、堅調な住宅地価格を背景
に、低金利を背景として、不動産収益物件に
需要が集まり、希少性も相俟って、地価上昇
に推移している。

駅至近の好立地で、容積率が高く、一定の繁
華性も認められ、マンション需要もあり、地
価は上昇している。


個別的要因に特段の変化は認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西宮 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８２０８
国
-7		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南15m市道、
中間画地
商業

(90,500)
b ０７２０８
国
-9		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東21m市道、
北5.7m、西6m、
三方路
１住居

(70,200)
c １８２０８
国
-10		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北28m国道、
南東5.6m、
二方路
近商

(100,300)
d ０９２０８
国
-28		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
522,453  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
539,171 		 100
[ 100.9]
534,362 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
534,000 
b (　           ) 
549,096  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
526,516 		 100
[  96.4]
546,178 
546,000 
c (　           ) 
406,653  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.2]
504,211 		 100
[  97.3]
518,202 
518,000 
d (　           ) 
684,095  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
692,304 		 100
[ 132.5]
522,494 
522,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -15.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    530,000 円／㎡]  



西宮 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,192,192 
8,634,476 
29,557,716 
19,154,000 
10,403,716 		 （　0.9578）
9,964,679 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    269,315,649 円　　　　（　    399,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西宮 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 234.00 ＲＣ6 1,222.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   675 ㎡     26.5 m x   27.0 m  前面道路：市道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：区分貸し店舗、２～６階：区分貸し事務所を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
85.0 
161.50 
5,410 
873,715 		 4.0  3,494,860 
4.0  3,494,860 

 2～ 4		 事務所
188.00 
85.0 
159.80 
2,870 
458,626 		 3.0  1,375,878 
3.0  1,375,878 

 5～ 6		 事務所
234.00 
85.0 
198.90 
2,300 
457,470 		 3.0  1,372,410 
3.0  1,372,410 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,222.00 
85.0 
1,038.70 

3,164,533 		 10,367,314 
10,367,314 
⑨年額支払賃料      3,164,533 円　×　12ヶ月　＝　      37,974,396 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,038.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,974,396 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,113,552 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,120,844 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,367,314 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,379 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,367,314 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,964,813 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,186,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        11,156 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,192,192 円　　　　（　        56,581 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西宮 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,220,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,569,376 円  　　　       39,234,396　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,642,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,592,500 円  　　　　    305,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       305,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       305,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,634,476 円　（　　　　　　        12,792 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 305,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,222.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,154,000 円  
（　　　　　        28,376 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,192,192 円      
②総費用 8,634,476 円      
③純収益　①－② 29,557,716 円      
④建物等に帰属する純収益 19,154,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,403,716 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,964,679 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,762 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    269,315,649 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     399,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西宮 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西宮市津門呉羽町７３番２
 1412000132933-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考