別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月8日　提出
西宮 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 5-4 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　小杉　正樹   TEL.
鑑定評価額 2,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 920,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西宮市高松町５４１番外
｢高松町５－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,821  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
地区計画等


(90,500)
台形
1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 西22m市道、三方路 水道、ガス、下水 西宮北口

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 西宮北口駅南方

160m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。阪急
西宮北口駅前で繁華性が高く、稀少性も認められるため、当面地価は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西宮市及びその周辺の駅前商業地域を中心として、阪神間の駅前商業地域全域にわたる。需要者は法人や
ビル事業者で、資金力のある有名企業等である。阪急西宮北口駅周辺には集客力の高い店舗が多く集積しており、西宮
市の商業の中心となっている。また、駅前商業地は稀少性が高く地価は上昇が続いている。事業用地の取引価格は個別
的要因により様々であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、テナントビルが多く見られるが、地価に即応する賃料を得る
ことはやや困難である。また、想定的要素が強い収益価格よりも現実の市場における複数の取引事例により求められた
比準価格の方がより規範性が高いと認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西宮（県） 5-6             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,350,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西宮市の商業地の地価は総じて上昇傾向が続
いており、稀少性の高い駅前や繁華性の高い
地域では上昇率が拡大している。


阪急西宮北口駅周辺は西宮市の中でも特に繁
華性が高く、駅前商業地の地価は上昇傾向が
続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.1 ％ +3.7 ％
３　試算価格算定内訳 西宮 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８２０８
国
-9		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南28m国道、
中間画地
近商

(100,300)
b １７２０７
Ｙ
-45		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
c ０８２０７
Ｙ
-47		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西13m市道、
東3m、二方路
近商

(98,382)
d ＴＴ３０８
Ｙ
-51		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西5.8m市道
、中間画地
商業

(100,348)
e ＮＭ３０８
国
-19		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
東4.5m、
二方路
商業

(100,570)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
942,452  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
990,051 		 100
[  75.8]
1,306,136 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
1,410,000 
b (　           ) 
995,735  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,089,212 		 100
[  73.0]
1,492,071 
1,610,000 
c (　           ) 
1,120,128  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
1,207,981 		 100
[  82.1]
1,471,353 
1,590,000 
d (　           ) 
1,337,763  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,440,771 		 100
[ 106.7]
1,350,301 
1,460,000 
e (　    658,060) 
822,575  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
954,298 		 100
[  74.1]
1,287,852 
1,390,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,500,000 円／㎡]  



西宮 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

388,764,989 
105,383,220 
283,381,769 
201,000,000 
82,381,769 		 （　0.9407）
77,496,530 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  2,094,500,811 円　　　　（　  1,150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西宮 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,150.00 ＳＲＣ8F1B 8,950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
 90 ％   500 ％   500 ％   1,821 ㎡     52.6 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・上階事務所共に部分貸し、地下１階は３５台分の機械式駐車場 ⑦有効率　  68.5 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,100.00 
70.0 
770.00 
7,900 
6,083,000 		 4.0  24,332,000 
4.0  24,332,000 

 2～ 3		 事務所
1,100.00 
80.0 
880.00 
5,900 
5,192,000 		 3.0  15,576,000 
3.0  15,576,000 

 4～ 8		 事務所
900.00 
80.0 
720.00 
4,200 
3,024,000 		 3.0  9,072,000 
3.0  9,072,000 
地下
 1～ 1		 車庫
1,150.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,950.00 
68.5 
6,130.00 

31,587,000 		 100,844,000 
100,844,000 
⑨年額支払賃料     31,587,000 円　×　12ヶ月　＝　     379,044,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 　
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  35 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       8,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       379,044,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       8,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    19,372,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 368,071,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       100,844,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         958,018 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      100,844,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　      19,735,171 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     388,764,989 円　　　　（　       213,490 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西宮 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 20,100,000 円  　　　　  3,350,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 30,995,520 円  　　　      387,444,000　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   19,112,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   28,475,000 円  　　　　  3,350,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,350,000 円  　　　　  3,350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,350,000 円  　　　　  3,350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     105,383,220 円　（　　　　　　        57,871 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9407    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,350,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   8,950.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 201,000,000 円  
（　　　　　       110,379 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 388,764,989 円      
②総費用 105,383,220 円      
③純収益　①－② 283,381,769 円      
④建物等に帰属する純収益 201,000,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 82,381,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 77,496,530 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,557 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,094,500,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西宮 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西宮市高松町５４１番
 1412000109953-0000
2 　西宮市高松町５４２番
 1412000109951-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
西宮 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 5-4 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　澤田　良一   TEL.
鑑定評価額 2,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 920,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西宮市高松町５４１番外
｢高松町５－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,821  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
地区計画等


(90,500)
台形
1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 西22m市道、三方路 水道、ガス、下水 西宮北口

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 西宮北口駅南方

160m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は駅前に店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。駅
前の好立地であるため需要は堅調で、地価は上昇傾向を示すものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね西宮市及び阪神間の主要駅周辺に位置する商業地域。需要者の中心は全国的知名度を有する大手企業
、機関投資家等であり、主要駅近接の立地条件にあるため、投資用不動産等としての選好性が高く、根強い需要がある
。駅前商業地の取引件数は少なく、取引される価格帯も規模、取引事情等によりまちまちであり、需要の中心となる価
格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅周辺には賃貸用事務所・店舗の投資用物件等が見られるが、賃貸規模及び契約の個別性等から、類似性の高い賃貸事
例の収集が困難であり、収益価格は相対的信頼性が劣る。想定される需要者は代替不動産の価格を念頭に意思決定を行
う傾向にあるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、２（８）⑨の変動率をも勘案し、鑑定評価額を上記
の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西宮（県） 5-6             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,350,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西宮市においては、人口は微減傾向にあり、
個人消費は物価上昇の影響を受けつつも緩や
かに回復しており、所得環境等も改善が見ら
れる。

駅前の好立地であり、近年の周辺商業施設の
集積度の向上も背景に需要は高く、地価は強
含み。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.1 ％ +3.7 ％
３　試算価格算定内訳 西宮 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＳ３０８
国
-20		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北西3.8m、
二方路
商業

(100,538)
b ＫＴ３０８
Ｙ
-29		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c ＴＴ３０８
国
-23		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
d ＴＴ３０８
国
-24		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北18m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,362,486  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,380,827 		 100
[ 103.5]
1,334,132 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
1,440,000 
b (　           ) 
1,740,340  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,898,711 		 100
[ 146.0]
1,300,487 
1,400,000 
c (　           ) 
1,848,152  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,001,549 		 100
[ 146.3]
1,368,113 
1,480,000 
d (　           ) 
2,327,637  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,451,002 		 100
[ 178.9]
1,370,040 
1,480,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +54.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +72.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,450,000 円／㎡]  



西宮 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

358,666,061 
92,492,352 
266,173,709 
190,008,000 
76,165,709 		 （　0.9374）
71,397,736 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  1,929,668,541 円　　　　（　  1,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西宮 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,150.00 ＳＲＣ8F1B 8,950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
 90 ％   500 ％   500 ％   1,821 ㎡     52.6 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・上階事務所はともに部分貸し、機械式駐車場は３５台分 ⑦有効率　  68.5 ％
の理由		 類似建物の有効率等を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 1		 車庫
1,150.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,100.00 
70.0 
770.00 
7,650 
5,890,500 		 4.0  23,562,000 
4.0  23,562,000 

 2～ 3		 事務所
1,100.00 
80.0 
880.00 
5,355 
4,712,400 		 3.0  14,137,200 
3.0  14,137,200 

 4～ 8		 事務所
900.00 
80.0 
720.00 
3,825 
2,754,000 		 3.0  8,262,000 
3.0  8,262,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,950.00 
68.5 
6,130.00 

29,085,300 		 93,146,400 
93,146,400 
⑨年額支払賃料     29,085,300 円　×　12ヶ月　＝　     349,023,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  35 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       8,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       349,023,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       8,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    17,871,180 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 339,552,420 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        93,146,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         884,891 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       93,146,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　      18,228,750 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     358,666,061 円　　　　（　       196,961 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西宮 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,600,000 円  　　　　  3,120,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 25,019,652 円  　　　      357,423,600　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   19,112,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   26,520,000 円  　　　　  3,120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,120,000 円  　　　　  3,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,120,000 円  　　　　  3,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      92,492,352 円　（　　　　　　        50,792 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　   8,950.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 190,008,000 円  
（　　　　　       104,343 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 358,666,061 円      
②総費用 92,492,352 円      
③純収益　①－② 266,173,709 円      
④建物等に帰属する純収益 190,008,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 76,165,709 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 71,397,736 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,208 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,929,668,541 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西宮 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西宮市高松町５４１番
 1412000109953-0000
2 　西宮市高松町５４２番
 1412000109951-0000
3 　
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6 　
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備考