令和8年1月6日　提出 西宮 -85　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -85 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　誠   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市東鳴尾町１丁目７８番７ ｢東鳴尾町１－８－２１｣ ②地積 　(㎡) 64   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅に共 同住宅が介在する住 宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 東鳴尾 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        66 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　８ ｍ市道 交通 施設 東鳴尾駅西方 200m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域。地域要因に特段変動はなく、当面は現状のまま推移す ると予測する。利便性は比較的良好であるが選好性はやや劣り、地価は微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市南東部及の阪神本線及び武庫川線沿線の住宅地域。同一需給圏に地縁性を有する者が需要者の中心 である。対象地域はやや雑然としていて居住環境に劣り、西宮市において選好性が相対的に劣る地域であるが、最寄り 駅から近い等利便性は比較的良好で、地価は微増傾向で推移している。需要の中心価格帯は、対象地と同規模の土地は １５００万円前後、新築建売住宅で４，０００万円から４，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的か つ説得力のある価格である。一方、対象地周辺では賃貸住宅も見られるが、自用目的の取引の中心であり、対象地地積 も経済合理的な賃貸住宅の建築には小規模であるため、本件では収益還元法の適用を断念した。従って、比準価格を標 準とし、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    225,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の人口は微減、世帯数は微増。住環境 、利便性が良好な地域を中心に需要は強含み 。一方、利便性が劣る郊外や山手の需要は相 対的に弱い。 地域要因に特段変動はない。やや雑然として おり住環境が劣るが、西宮市の地価水準が概 ね高い水準にある中、値頃感もあり、需要は 比較的安定的。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％