令和8年1月7日　提出 西宮 -71　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -71 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹之内　浩   TEL.

鑑定評価額 64,000,000 円  １㎡当たりの価格 405,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市分銅町１８番１ ｢分銅町６－２０｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 夙川 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．４ｍ市道 交通 施設 夙川駅東方 850m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い既成住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移するものと 予測する。選好性が高いエリアにあって需要は根強く、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    405,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市における阪急神戸本線、ＪＲ東海道本線及び阪神本線沿線の利便性良好な住宅地域。需要者は同一 需給圏に地縁性を有する者のほか、外部からの転入もある。対象地は、前記３つの路線にアクセスできる利便性と良好 な住環境等より、西宮市内において相対的に選好性の高い地域に存し、根強い需要が認められ、地価は上昇傾向にある 。対象地と同規模の土地で６，５００万円程度、新築建売住宅は６，０００万円台後半が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的か つ説得力のある価格である。一方、対象地周辺では賃貸住宅も見られるが、自用の戸建住宅が取引の中心であり、対象 地地積も経済合理的な賃貸住宅の建築には小規模であるため、本件では収益還元法の適用は断念した。以上より、比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    498,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [102.0] 100 [127.3] [100.0] 100 404,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    387,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の人口は微減、世帯数は微増。住環境 、利便性が良好な地域を中心に需要は強含み 。一方、利便性が劣る郊外や山手の需要は相 対的に弱い。 地域要因に特段変動はない。選好性が高いエ リアにある利便性と住環境が良好な住宅地域 であり需要は根強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％