令和8年1月9日　提出 西宮 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -59 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　雅司郎   TEL.

鑑定評価額 32,000,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市苦楽園三番町１６番７外 ｢苦楽園三番町２－３５｣ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 南西4m私道 水道、ガス、下水 苦楽園口 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 私道 交通 施設 苦楽園口駅北西方 2.4km 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域で、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。住環境は良いものの 利便性が劣るうえ急な坂道が敬遠されるため、地価水準は横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市山手の阪急甲陽線沿線の住宅地域である。需要者の中心は西宮市内居住者のほか市外からの転入も ある。比較的傾斜の強い丘陵地に開発された閑静な住宅地域で、住環境は良好であるが利便性が劣ることや急坂が敬遠 される傾向から地価は横這いで推移している。取引価額は地積等で様々であるが、対象標準地と同規模の土地で３，２ ００万円程度が取引の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域で法令規制もあって経済合理的な賃貸住宅の建築が困難であるため、収益価格は試 算していない。快適性を重視する住宅地域であるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定さ れることが一般的と認められる。したがって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標 準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -72                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    207,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [139.3] [101.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、雇用・所得環 境も緩やかに改善している。西宮市の人口は 微減、世帯数は増加、高齢化率は上昇傾向に ある。 山手のバス圏域に位置する閑静な住宅地域で 住環境は良好なものの利便性が劣るため地価 は横這いで推移。コミュニティ交通の導入が 検討されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％