令和8年1月14日　提出 西宮 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -53 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　谷詰　岳史   TEL.

鑑定評価額 325,000,000 円  １㎡当たりの価格 481,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 390,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市雲井町１０４番 ｢雲井町１－４５｣ ②地積 　(㎡) 675   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 大規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 夙川 440m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 夙川駅西方 440m 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住環境を保持する住宅地域であり、特段の地域変動要因は見当たらず、今後も現状維持程度で推移すると 予測する。地価については、当面上昇傾向を示すと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    481,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線・甲陽線及びＪＲ東海道本線沿線に位置する西宮市、芦屋市の閑静な住宅地域である。需 要者は、西宮市及び周辺市に居住する富裕層が中心となる。良好な住環境及び生活利便性を保持する旧来からの住宅地 域と認知されており、住宅需要は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、規模などの画地条件等により様々であり 、建物は注文住宅が多く、新築戸建総額を一律に判断することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、大規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。よって、 取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視され、さらに行政的条件を勘案するに、経済合理的な賃貸住宅の経営が 困難と判断したため、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である 比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    498,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [102.0] 100 [107.1] [100.0] 100 480,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    463,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は緩やかに回復している。一方、国 内外の政策金利、物価上昇の継続が個人消費 に及ぼす影響など、景気の下押しリスクに注 視が必要である。 地域要因に特段の変動は見られない。地価は 上昇傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％